Căn hộ tại khu đô thị Linh Đàm đã bán hết nhưng vắng người ở.

Trái ngược với mọi dự đoán của các nhà nghiên cứu và cố gắng của các cơ quan quản lý, giá nhà, đất ở các thành phố, đặc biệt là ở TP. HCM và Hà Nội, vẫn tiếp tục tăng cao, dù tình hình mua bán trước mắt có chựng lại do biến động của giá vàng. Thông thường, sự đắt đỏ là tín hiệu của tình trạng khan hiếm. Phải chăng thị trường bất động sản đang mách bảo chúng ta rằng quan hệ cung cầu đang bị mất cân đối nghiêm trọng: cầu quá lớn mà cung thì quá nhỏ.

Hình như không phải vậy. Nếu có dịp dạo quanh các khu nhà cao tầng mới xây như Định Công, Linh Đàm... ở Hà Nội, bạn sẽ thấy rất nhiều căn hộ bị bỏ không. Các chủ nhà đã mua và đóng cửa để đấy. Có nhu cầu mua, nhưng hoàn toàn không có nhu cầu ở. Tình trạng tương tự cũng xảy ra với rất nhiều khu đất được phân lô để xây nhà ở. Như vậy, cầu không phải là nguyên nhân của việc tăng giá. Cơ chế thị trường, "bàn tay vô hình" của Adam Smith, đã không giúp được gì cho chúng ta ở đây. Trên thực tế, đây là lĩnh vực đang thiếu một "bàn tay vô hình", nhưng lại thừa quá nhiều "bàn tay hữu hình".

Theo lý luận của Adam Smith, thị trường phát ra tín hiệu về sự khan hiếm bằng cách tăng giá. Khi giá tăng, các nhà kinh doanh sẽ nhanh chóng nhảy vào đầu tư để khai thác cơ hội làm ăn "trời cho". Điều này sẽ đẩy cung lên và kéo giá giảm xuống. Với "bàn tay vô hình", thị trường luôn đạt tới sự cân đối giữa cung và cầu. Cơ chế điều phối đơn giản và hiệu năng này rõ ràng đã không vận hành ở ta, trong lĩnh vực nhà đất.

Trở lại với việc giá nhà đất tăng cao, nhiều người cho rằng giá bất động sản tăng cao là do "người thì cứ đẻ ra mãi, còn đất thì không đẻ ra được". Lập luận này mới nghe thấy có lý. Tuy nhiên, mọi nguồn lực trên trái đất này đều được kinh tế học coi là nguồn lực khan hiếm. Không có bất cứ nguồn lực nào là vô tận cả, từ dầu lửa, than đá đến nước, không khí... "Người thì cứ đẻ mãi ra, còn dầu lửa thì không thể đẻ ra được", thế nhưng cứ hễ OPEC tăng sản lượng khai thác (tăng cung), giá dầu lửa trên thế giới sẽ lập tức giảm xuống. "Người đẻ, đất không đẻ" rõ ràng không phải là một lập luận đáng tin cậy.

Giá nhà đất tăng đột biến có lẽ chủ yếu do đầu cơ. Với lãi suất ngân hàng thấp, thị trường vốn không phát triển, việc tham gia thị trường khó khăn và rủi ro trong kinh doanh cao, lượng tiền dư thừa trong dân đang đươc đầu tư chủ yếu vào nhà đất. Thêm vào đó, lợi nhuận khổng lồ do những cơn sốt giá đất mang lại và niềm tin vào sự chắc ăn của hình thức đầu tư này (nhiều người đã quên sự xuống giá thảm hại của bất động sản trong nửa cuối những năm 1990) là những thứ "dầu" đổ thêm vào các cơn sốt giá đất.

Hậu quả của những cơn sốt nhà đất thật là nghiêm trọng. Những nạn nhân trước tiên (và bao giờ cũng vậy) là những người nghèo. Họ có nhu cầu về nhà ở nhưng lại không với tới được. Ước mong cải thiện nhà ở của hàng vạn người có thu nhập thấp, sống chui rúc trong các khu phố ổ chuột đang ngày càng trở nên xa vời. Trong thời kỳ đổi mới, thu nhập của những người này có được nâng lên một bước. Tuy nhiên, sự nâng lên này là không thể so sánh được với sự lên giá của nhà đất.

Nạn nhân tiếp theo là các chương trình phát triển hạ tầng công cộng của Nhà nước. Chỉ cần nhớ lại dự án cải tạo tuyến đường Nguyễn Văn Trỗi - Nam Kỳ Khởi Nghĩa nối sân bay Tân Sơn Nhất với trung tâm TP. HCM (đã bị xếp lại), chúng ta sẽ thấy số tiền đền bù để giải phóng mặt bằng có thể lên đến chóng mặt (lúc đầu là gần 2.000 tỷ đồng, sau đó rút lại còn 588,2 tỷ đồng, so với số tiền để cải tạo con đường chỉ khoảng mấy trăm tỷ đồng). Với các chi phí đền bù như vậy, việc hiện đại hoá cơ sở hạ tầng giao thông công cộng, việc xây dựng trường học, bệnh viện ở các thành phố lớn là hoàn toàn bế tắc. Không một ngân sách nào có thể chịu đựng nổi.

Nạn nhân thứ ba là các doanh nghiệp. Với giá đất quá cao, sẽ rất khó khăn để thuê đất, đền bù giải phóng mặt bằng để xây dựng nhà xưởng. Hậu quả tiếp theo là giá thành sản phẩm sẽ bị dội lên. Khả năng cạnh tranh của các doanh nghiệp Việt Nam trên thị trường trong nước và quốc tế sẽ bị giảm sút.

Nạn nhân sau cùng sẽ xuất hiện khi thị trường bất động sản "nhân tạo" của chúng ta đổ vỡ. Một số lượng tiền bạc khổng lồ của xã hội đã được đầu tư vào nhà đất. Tuy nhiên, giá trị thổi phồng của bất động sản có thể chỉ là một giá trị ảo. Khi nhà đất trở về với giá trị thực của chúng, nhiều người sẽ nhận ra rằng phần lớn tiền bạc của họ đã đội nón ra đi.

Để vượt qua những bất trắc nói trên của cơn sốt nhà đất, điều quan trọng là phải hình thành được thị trường bất động sản của nước ta càng sớm càng tốt. Trong một thị trường vận hành thực sự theo quy luật cung cầu, mọi thứ sẽ trở về với giá trị thật của chúng. Tuy nhiên, cũng như các phần mềm máy tính, để có thể giao dịch được trên thị trường, đất đai phải được "đóng gói" thích hợp. Nghĩa là, trước hết, các bản vẽ và hồ sơ địa chính với sự chứng nhận quyền sử dụng đất phải được hoàn thành nhanh chóng. Đây là một trong những điều quan trọng nhất mà việc sửa đổi Luật Đất đai cần hướng tới. Không thể có một thị trường, mà trong đó người mua không biết hàng hoá mình sẽ mua có "lý lịch" ra sao.

(Theo TBKTSG)