(VietNamNet) - Phó Chủ nhiệm UB Kinh tế và Ngân sách của QH Đặng Ngọc Thanh buồn rầu nói trong Hội thảo ''Luật Đất đai (LĐĐ) năm 2003 và những vấn đề đặt ra trong quá trình thực hiện'': "Tôi thấy không vui khi LĐĐ năm 2003 chưa đi vào thực hiện nhưng thực tế đã chối bỏ một số quy định. Nhiều vấn đề ta chưa hiểu thì dân càng không hiểu, làm sao thực hiện?''.

Hội thảo này do Trường ĐH Luật HN phối hợp với Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp của QH tổ chức.

Nên thu hồi đất nhiều hơn khi mở đường?

Nhiều trường hợp khiếu kiện xuất phát từ tranh chấp đất đai.

Nhiều đại biểu đã tỏ ra băn khoăn về quy định tại Luật Đất đai về ''điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại'' như do quy hoạch, làm đường giao thông ngang qua... Tiến sĩ Nguyễn Quang Tuyến, Trường Đại học luật Hà Nội, đề nghị: phải có văn bản hướng dẫn làm rõ quy định này để làm rõ giá trị tăng thêm được xác định như thế nào, điều tiết ra sao? 

Ông Tuyến cũng đề nghị, Nhà nước cần khẩn trương ban hành thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất đối với cá nhân, hộ gia đình. Đây là vấn đề mà UBTVQH đã ''gác lại'' khi xem xét, thông qua sửa đổi Pháp lệnh Thuế thu nhập đối với người có thu nhập cao mới đây.

Theo Tiến sĩ Đặng Đức Đạm, thành viên Ban nghiên cứu của Thủ tướng Chính phủ: không chỉ điều tiết bằng biện pháp tài chính mà Nhà nước khi thu hồi đất để làm đường nên mở rộng diện tích thu hồi dọc theo con đường. Diện tích mở rộng có thể được Nhà nước sử dụng để xây nhà đền bù cho người dân phải di dời, xây dựng các công trình phúc lợi, chỉnh trang đô thị... 

Ông Đạm dẫn chứng, tuy còn vướng về cơ sở  pháp lý nhưng TP. Đà Nẵng đã thực hiện giải pháp này để có quỹ đất tạo kinh phí xây dựng cơ sở hạ tầng ở một số con đường (đường Nguyễn Văn Linh, đường 2-9 và Cách mạng Tháng 8...). TP. Hà Nội hiện cũng đang thực hiện thu hồi đất mở rộng ở con đường Láng Hạ - Thanh Xuân (kéo dài), đường nối Ô Chợ Dừa với Kim Liên.

Tách bạch ''chuyển nhượng'' và ''chuyển đổi mục đích sử dụng''

Một thực trạng nổi cộm và bức xúc hiện nay là việc đền bù thu hồi đất giữa nông dân và DN. Nguyên nhân, theo các chuyên gia nghiên cứu pháp luật, là do không tách bạch chuyển nhượng quyền sử dụng đất với chuyển đổi mục đích sử dụng đất. 

Do đó, Tiến sĩ Đạm cho rằng, cần tách bạch các khâu: Nhà nước thu hồi đất từ nông dân, thực hiện chuyển mục đích; sau đó giao đất cho DN. Ngay cả trong trường hợp DN và nông dân thoả thuận được việc chuyển nhượng thì cũng phải tách bạch giữa chuyển nhượng và chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Theo ông Bùi Ngọc Tuân, Phó Vụ trưởng Vụ Đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường: rắc rối phát sinh trong đền bù thu hồi đất, giải phóng mặt bằng chính là giá đền bù quá thấp so với giá thị trường. Để khắc phục, ông Tuân cho biết, Bộ Tài chính vừa trình Chính phủ nghị định về phương pháp xác định giá đất và khung giá đất mới ''sát giá thị trường''; hoàn thành dự thảo nghị định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất với nguyên tắc ''đền bù sát giá thị trường''.

Tuy nhiên, về giá đất vẫn còn nhiều ý kiến khác nhau. Theo ông Tuân, có đến ''7 loại giá trị quyền sử dụng đất'' như giá trị quyền sử dụng đất đầu tư, giá trị đất trao đổi, giá trị đất thanh lý... Tiến sĩ Đặng Đức Đạm thì phân ra làm hai loại giá đất: giá đất khi Nhà nước giao đất cho cá nhân, tổ chức (thị trường sơ cấp) và giá đất trao đổi, chuyển nhượng giữa các cá nhân, tổ chức với nhau (thị trường thứ cấp). Mấu chốt, theo các nhà khoa học pháp lý là ở chỗ: ''giá đất của Nhà nước phải sát giá thị trường và giá thị trường được Nhà nước công nhận''.

Tổ chức phát triển quỹ đất mua đất quy hoạch ''treo''...

Về quản lý và sử dụng đất đai hiện nay, theo Tiến sĩ Đạm, cơ quan Nhà nước đang ''đá lộn sân'', giữa quản lý hành chính và kinh doanh đất đai. Ông phản ánh: ''Đất đai hiện không được quản lý như một tài sản, một hàng hoá, mà vẫn do cơ quan hành chính giao hoặc cho thuê theo kiểu ban phát, theo cơ chế xin - cho, chứ không do các DN quản lý và kinh doanh. Chính sách giao đất, cho thuê đất hiện hành quá lỏng lẻo đối với quản lý hành chính nhưng lại quá gò bó, thậm chí là bất khả thi, đối với hoạt động kinh doanh''.

Theo Điều 41, LĐĐ năm 2003, tổ chức phát triển quỹ đất do UBND cấp tỉnh thành lập để thực hiện thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng và trực tiếp quản lý quỹ đất đã thu hồi sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được công bố mà không cần chờ dự án đầu tư. Đây là loại hình tổ chức mới, lần đầu tiên xuất hiện ở nước ta. Tổ chức này sẽ đứng ra thực hiện việc đền bù giải phóng mặt bằng với dân, làm thành ''đất sạch'' sau đó mới giao đất cho DN, chủ đầu tư. Tổ chức phát triển quỹ đất cũng sẽ thực hiện mua lại những mảnh đất đang trong diện quy hoạch mà người dân có nhu cầu bán.

Tiến sĩ Đạm còn đề xuất thêm, để tránh những tiêu cực trong việc giao đất và đảm bảo lợi ích của Nhà nước thì cần ''đoạn tuyệt'' với việc đổi đất lấy cơ sở hạ tầng, thay vào đó bằng hình thức đấu giá đất hoặc đấu thầu dự án trong đó có quyền sử dụng đất. 

Còn ông Bùi Ngọc Tuân cho biết, Bộ Tài nguyên và Môi trường sẽ đẩy mạnh ''hậu kiểm'', kiểm tra sau khi giao đất, tránh tình trạng hiện nay một số cá nhân, tổ chức ''nhu cầu ít nhưng mua nhiều'', mua bán dự án để ăn chênh lệch, sử dụng đất sai mục đích đã đăng ký...

Luật chưa thực hiện đã có bất cập?

Tại Hội thảo, nhiều chuyên gia đã tìm ra những điểm còn "mâu thuẫn" trong Luật Đất đai năm 2003. Đơn cử như tại quy định của Điều 34 ''tổ chức kinh tế được giao đất sử dụng vào mục đích xây dựng nhà ở hoặc cho thuê phải nộp tiền sử dụng đất'', nhưng ở Điều 33 lại quy định ''tổ chức sử dụng đất để xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư theo các dự án của Nhà nước không phải nộp tiền sử dụng đất''. 

Điều này được đánh giá không những mâu thuẫn mà còn thể hiện việc không xoá bỏ được tận gốc bao cấp trong lĩnh vực đất đai. Thêm vào đó, quy định ''người sử dụng đất được giao không thu tiền'' (Điều 109) lại bị hạn chế so với ''sử dụng đất có thu tiền'' (Điều 110). Cụ thể, người thuộc diện được cấp nhà đất tái định cư thì không được phép chuyển nhượng, còn người mua nhà đất tái định cư thì được! 

Trả lời vấn đề này, ông Bùi Ngọc Tuân cho biết, về lâu dài sẽ thực hiện thu tiền đối với cả giao đất xây dựng nhà tái định cư và chính sách sẽ chuyển sang hỗ trợ trực tiếp cho người dân bị di dời chuyển đến nhà tái định cư.

Có chuyên gia còn thắc mắc, LĐĐ đưa giá trị quyền sử dụng đất vào giá trị tài sản của DN nhà nước thực hiện cổ phần hoá, nhưng vì sao không áp dụng với các DN nhà nước khác...

Sau khi nghe xong nhiều ý kiến, Phó Chủ nhiệm Uỷ ban Kinh tế và Ngân sách của Quốc hội Đặng Ngọc Thanh buồn rầu nói: ''Tôi cảm thấy không vui khi Luật Đất đai năm 2003 chưa đi vào thực hiện nhưng thực tế đã chối bỏ một số quy định. Nhiều vấn đề ta còn chưa hiểu thì dân càng không hiểu, làm sao thực hiện?''...

• Văn Tiến