Như vậy, sẽ có 3 loại giấy:

* GCN quyền sử dụng đất cấp theo Nghị định 181 (29-10-2004) của Chính phủ về việc thi hành Luật Đất đai năm 2003 (sổ đỏ).

* GCN quyền sở hữu nhà ở và GCN quyền sở hữu công trình xây dựng cấp theo Nghị định 95 (15-7-2005) của Chính phủ (giấy hồng).

* GCN đăng ký BĐS: khái niệm mới (tạm gọi là giấy xanh) được đưa vào dự thảo Luật Đăng ký BĐS do Bộ Tư pháp soạn thảo, dùng để đăng ký tài sản gắn liền với đất.

Thủ tục hành chính càng đơn giản càng tốt

Những năm qua, cải cách hành chính đã được thực hiện trên cả nước, bước đầu mang lại những kết quả đáng ghi nhận. Người dân đã quen với “một cửa” và ý thức rõ hơn về trách nhiệm, quyền lợi của mình trong việc cải cách hành chính. Trong lĩnh vực quản lý đất đai, Luật Đất đai 2003 và Nghị định 181 ra đời cũng hướng tới việc cải cách hành chính, thống nhất quản lý đất đai về một mối.

Tuy nhiên, trong khi người dân mới bắt đầu quen với “sổ đỏ” và hiểu ý nghĩa, tác dụng của “sổ đỏ” thì lại tiếp nhận thêm khái niệm “giấy hồng”. Thực tế cho thấy, đến nay, các địa phương, bộ, ngành vẫn chưa cấp xong và chưa giải quyết ổn thỏa những vướng mắc trong việc cấp “sổ đỏ”. Nghị định 95 của Chính phủ vừa mới ban hành 15-7-2005 về cấp “giấy hồng” chưa có thông tư hướng dẫn, thì lại xuất hiện khả năng có “giấy xanh” theo dự thảo Luật Đăng ký BĐS.

Ông Nguyễn Văn Đễ, một cán bộ nghỉ hưu, trú tại 108 - C11 Láng Hạ cho biết: “Hiện nay, gia đình tôi vẫn chưa nhận được sổ đỏ cũng như giấy hồng mặc dù đã kê khai và đo đạc. Thực ra, tôi hiểu là mỗi giấy đều có tác dụng riêng, nhưng đối với người dân thì quả là phiền hà”. Ông Đễ chỉ là một trong rất nhiều người dân cho rằng cấp thêm giấy là phiền hà. Người dân không hiểu giấy nào có giá trị thực và mong muốn thủ tục hành chính càng đơn giản càng tốt.

Ba bộ cũng chưa thống nhất

Nếu theo giải thích của bà Nguyễn Thúy Hiền, Cục trưởng Cục Đăng ký quốc gia về giao dịch bảo đảm (Bộ Tư pháp), “giấy xanh” khi được ban hành sẽ là bước cải cách quan trọng vì “sổ đỏ” mới chỉ “ghi nhận” mà không “công nhận” quyền sở hữu đối với tài sản gắn liền với đất.

Nghị định 95 về cấp “giấy hồng” cũng chỉ quy định việc cấp GCN quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng mà không quy định việc đăng ký các quyền, giao dịch về nhà ở, công trình xây dựng. Nếu dự thảo Luật Đăng ký BĐS được Quốc hội thông qua, hệ thống pháp luật sẽ hoàn chỉnh, xóa bỏ tình trạng quản lý phân tán, tập trung về một đầu mối...

Điều 37 và 38 của dự thảo đã chỉ rõ chức năng và mối quan hệ giữa văn phòng đăng ký BĐS với cơ quan quản lý đất đai, cơ quan quản lý xây dựng. Theo đó, các cơ quan này cần có sự phối hợp chặt chẽ thông qua cơ chế trao đổi thông tin, hướng tới mục tiêu thiết lập hệ thống văn bản đầy đủ, hoàn chỉnh và chính xác về BĐS, giúp Nhà nước quản lý hiệu quả sự phát triển của thị trường BĐS. Song, đó chỉ là ý chí chủ quan. Thực hiện được việc này không phải dễ.

Ông Tống Văn Nga - Thứ trưởng Bộ Xây dựng cho rằng, các quy định trong bản dự thảo Luật Đăng ký BĐS không phù hợp với thực tế, trái với các quy định của pháp luật hiện hành, gây ra nhiều phức tạp không cần thiết. Điều 48, Luật Đất đai đã quy định “Chủ sở hữu của tài sản phải đăng ký quyền sở hữu tài sản theo quy định của pháp luật về đăng ký BĐS”.

Điều này có ý nghĩa là người có tài sản phải được Nhà nước công nhận quyền sở hữu trước khi thực hiện hành vi đăng ký. Như vậy, việc đăng ký BĐS không đồng nghĩa với việc “xác lập quyền sở hữu BĐS”.

Ông Nga lập luận, theo dự thảo Luật Đăng ký BĐS thì văn phòng đăng ký BĐS là tổ chức dịch vụ công nên không thể có chức năng và không đủ thẩm quyền để xác lập sở hữu cũng như cấp “giấy hồng” và “sổ đỏ”. Chỉ có cơ quan hành chính Nhà nước mới đủ thẩm quyền để công nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng BĐS nhằm bảo đảm yêu cầu bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu và chủ sử dụng theo quy định.

Nói về “giấy xanh”, Thứ trưởng Bộ Tài nguyên - Môi trường Đặng Hùng Võ nêu rõ: Cần phải phân biệt rõ mối quan hệ hành chính (Nhà nước với dân) và mối quan hệ dân sự (các giao dịch bất động sản). Mối quan hệ hành chính là việc Nhà nước giữ quyền công nhận hoặc không công nhận quyền sử dụng đất đối với một cá nhân, tổ chức nào đó thông qua việc cấp GCN quyền sử dụng đất.

Nhà nước đã trao quyền sử dụng đất cho người dân thông qua sổ đỏ và công nhận quyền, nghĩa vụ của người dân khi thực hiện các hoạt động như: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp... Việc thay sổ đỏ, giấy hồng bằng một loại giấy khác là đi ngược lại với Luật Đất đai năm 2003, khiến cho hệ thống pháp luật trở nên thiếu ổn định. ở đây có sự chưa rõ ràng trong sự phân định giữa cấp GCN lần đầu - “sổ đỏ” với việc đăng ký những biến động trong quá trình sử dụng-quyền đương nhiên của người dân.

Có thực sự mang lại hiệu quả?

Về lý thuyết, việc ban hành Luật Đăng ký BĐS là cần thiết nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật về quản lý BĐS. Tuy nhiên, trong thực tế, việc đưa ra thêm một loại GCN lại làm phát sinh nhiều chồng chéo, phiền toái: thêm một cửa hành chính, thêm thủ tục hoán đổi giấy... Giả sử việc chuyển đổi sổ đỏ và giấy hồng thành giấy xanh trở thành hiện thực, tổng cộng sẽ phải tốn thêm khoảng 1.500 tỷ đồng chi phí cho việc chuyển đổi (Việt Nam đang có khoảng 75 triệu thửa đất và phí chuyển giấy tạm tính 20.000 đồng/giấy).

Đó là chưa kể những chi phí khổng lồ khác như chuyển đổi nhân sự, xây dựng cơ quan, đầu tư trang thiết bị, sao chép hồ sơ... Liệu có nên làm một việc có thể tiêu tốn hàng chục nghìn tỷ đồng trong khi nước ta đang cần tập trung các nguồn lực để phát triển kinh tế?

Thêm nữa, để có thể xét, cấp một loại chứng thư quan trọng như “giấy xanh” đâu chỉ đơn giản một công đoạn xây dựng luật. Bởi, gắn liền với công tác quản lý những tài sản quan trọng như đất và nhà là cả một bộ máy nhân sự, lưu trữ bản đồ, hồ sơ địa chính, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất...

Ngoài ra, phần lớn BĐS và giao dịch về BĐS cũng đã được đăng ký tại cơ quan Tài nguyên - Môi trường của các địa phương, chỉ có một tỉ lệ không lớn đăng ký tại cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm. Trên thực tế, các quy định pháp luật có liên quan đến nhà, đất nói riêng hay BĐS nói chung thường phức tạp và rất dễ rơi vào tình trạng “gây rối” do không phù hợp với thực tế cuộc sống.

Như vậy, Luật Đăng ký BĐS có thể gây tốn kém về tiền bạc của nhân dân, Nhà nước, khiến người dân lo ngại, không tạo sự ổn định về môi trường luật pháp và không thực sự là một bước cải cách hành chính. Việc sinh ra thêm “giấy xanh” có cần thiết trong giai đoạn hiện nay ?

(Theo HNM)

Ý kiến của bạn?