(VietNamNet) - Mặc dù từ hôm nay, Luật Đất đai bắt đầu có hiệu lực, tuy nhiên, theo phản ánh của các cơ quan địa chính TP.HCM, hiện vẫn chưa có một nghị định hướng dẫn việc tổ chức các công đoạn triển khai, quy trình thủ tục thực hiện.

Sau 1/7, thị trường bất động sản sẽ tăng hay hạ "nhiệt"?

Ngày 29/6 mới đây, Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM tổ chức tổ chức buổi triển khai thực hiện Luật Đất đai cho toàn thành phố với thành phần tham dự gồm các Phòng quản lý đô thị và tất cả các phường xã của 22 quận huyện, nhưng theo ông Đặng Văn Thành, Trưởng phòng quản lý đô thị quận Thủ Đức,TP.HCM: “việc triển khai cũng chỉ dừng ở mức độ cung cấp nội dung của bộ Luật là chính, chứ chưa có những nội dung hướng dẫn chi tiết việc tổ chức thực hiện Luật”. 

Ông Thành cho biết thêm, điều các cơ quan quản lý, cán bộ địa chính cần nhất là được hướng dẫn cụ thể, chi tiết các thủ tục, quy trình, phương pháp tổ chức thực hiện bộ Luật. Luật có nhiều nội dung, nhưng các cơ quan quản lý đô thị, cơ quan địa chính ở địa phương hàng ngày tiếp xúc và giải quyết, xử lý nhiều nhất là các thủ tục về đất đai cho người dân. Để giải quyết vấn đề này, Phòng chuẩn bị đầy đủ 71 mẫu văn bản ban hành. Riêng về mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, vẫn phải chờ Bộ.

Trưởng phòng quản lý đô thị quận 10, ông Võ Đào Hà thì có cách nhìn lạc quan hơn: “Cứ làm rồi có gì vướng mắc thì kiến nghị, chứ nếu chưa làm thì làm sao biết được sẽ bị vướng mắc chỗ nào?”.

Ông Hà nói: Hiện tại Phòng đã triển khai việc phổ biến các nội dung của Luật cho cán bộ phòng và xã phường, tổ chức nghiên cứu vận dụng. Riêng việc tổ chức thực hiện, thì sẽ tiến hành trên cơ sở những nội dung đã có ở bộ Luật và văn bản hướng dẫn trước đây. Những nội dung mới chưa có hướng dẫn, sẽ tập hợp và đành chờ hướng dẫn bổ sung. 

Chủ động ngay từ đầu, phòng Quản lý đô thị quận Gò Vấp đã đón bắt và chuẩn bị khá chu đáo. Tương tự như ông Hà, bà Trưởng phòng Quản lý đô thị quận này cho rằng: “Cứ tổ chức thực hiện, vừa làm vừa tìm giải pháp bổ sung. Một số nội dung trong Luật được quy định khá chi tiết, rõ ràng, nên không mấy lúng túng”. 

Hiện tại, Phòng quản lý đô thị quận Gò Vấp vẫn chủ trương căn cứ vào nghị định 17 và quyết định 138 của UBND TP.HCM về thủ tục thực hiện các biện pháp quản lý đất đai để áp dụng một số nội dung mà Luật mới không khác với Luật cũ. “Trong trường hợp Luật mới có những điểm mà Luật cũ không có, thì sẽ tham khảo thêm dự thảo nghị định. Bản thảo nghị định cũng là tài liệu tham khảo, định hướng tốt” - Bà trưởng phòng khẳng định.

Qua tham khảo ý kiến của 10 phòng Quản lý đô thị trên địa bàn TP.HCM, có thể thấy 2 xu hướng: Một xu hướng là cố gắng chờ thêm một thời gian nữa để chờ nghị định ban hành, xu hướng thứ hai tích cực hơn là các đơn vị tự chủ động giải quyết công việc, trên cơ sở căn cứ vào những quy định cũ chưa thay đổi, đồng thời tập hợp các vướng mắc để kiến nghị. Đợt tập huấn tại Vũng Tàu, theo nhận định của các cán bộ ngành địa chính là rất cần thiết, nhưng TP.HCM có không nhiều quận đưa cán bộ tham gia. Lý do duy nhất là không có kinh phí.

Trao đổi với VietNamNet, ông Trần Thế Ngọc, Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM cho biết, Sở đã có văn bản trình UBND TP một số biện pháp triển khai 6 nội dung bộ Luật trong thời gian chờ nghị định hướng dẫn, bao gồm: tuyên truyền Luật, hệ thống hồ sơ sổ bộ địa chính, các thủ tục đất đai, công tác quy hoạch, giá đất, thanh tra kiểm tra...
_________________

Từ hôm nay, giá đất có thể sẽ hạ xuống?

Ông Nguyễn Văn Hồng, trưởng phòng Đăng ký kinh tế đất của Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM, đã dự đoán như vậy về tình hình giá cả bất động sản sau khi Luật Đất đai có hiệu lực.

- Thưa ông, căn cứ vào đâu để ban hành khung giá đất?

- Giá đất mà Nhà nước xác lập, có nhiều đặc tính, trong đó có 3 đặc tính quan trọng là tính tương đối, tính lạc hậu và ý chí của Nhà nước.

Sở dĩ gọi là giá đất có tính tương đối vì việc xác lập giá được dựa trên diễn biến của thị trường, bằng việc lựa chọn ở nhiều dự án và lấy mức bình quân. Có nhiều yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, trong đó có 4-5 yếu tố được chọn để làm căn cứ chung cho việc xác định giá, chẳng hạn như địa bàn, vị trí, mục đích sử dụng... Những yếu tố khác như hình thể, kích thước, hướng khu đất… là yếu tố cá biệt của từng khu đất, không thể lấy đó làm làm căn cứ.

Tính lạc hậu của giá thể hiện ở chỗ, cũng từ việc căn cứ trên những vụ chuyển nhượng đã qua trước đó để xác lập giá, nên giá xác lập không tính được đến những biến động giá sau này.

Mặc dù vậy, nhà hoạch định khi xác lập khung giá, phải có sự tính toán đến quy luật phát triển, quy luật cung cầu, để đưa ra một dự đoán đúng với thực tiễn, nhằm xây dựng một biểu giá sao cho mức giá này có tác động tốt đến sự phát triển kinh tế - xã hội, kích thích môi trường đầu tư … Điều này thể hiện ý chí của Nhà nước.

Việc Nhà nước đưa ra một khung giá đất, vừa là để giải quyết các vấn đề liên quan đến đất đai, vừa là một trong những giải pháp quản lý. Thông thường ở nước ngoài, khung giá được đưa ra khoảng bằng 75-80% giá thị trường. Hiện tại ở TP.HCM nói riêng và trong nước nói chung, tình hình giá cả vẫn còn chưa thực sự ổn định, nên chưa xác định được khung giá chính thức.

- Giá đất do Nhà nước ban hành được niêm yết một lần duy nhất vào ngày 01/1 hàng năm, nhưng giá đất trên thị trường biến đổi liên tục. Như vậy, giá niêm yết sẽ rất lạc hậu, làm sao để giải quyết được các vấn đề của đất đai? Chẳng hạn, giải phóng mặt bằng trong giai đoạn giá đất đang cao, người dân sẽ được bồi thường theo mức giá của Nhà nước, hay giá thị trường ở thời điểm hiện tại?

- Việc ban hành khung giá đất có nhiều mục đích, bao gồm sử dụng để làm căn cứ để tính thuế cho thuê, đấu thầu, tính giá trị quyền sử dụng đất, làm lệ phí trước bạ, bồi thường giải phóng mặt bằng, chống đầu cơ tăng giá trục lợi…

Vì vậy mà trong trường hợp giá đất thời điểm tăng cao, người dân sẽ có thiệt thòi khi được bồi thường giải phóng mặt bằng. Còn nhiều vấn đề khác liên quan đến giá cũng sẽ bị ảnh hưởng tương tự. Trong những thời điểm này, Nhà nước sẽ có những điều chỉnh.

Kể cả giá đất, trong Luật cũng quy định: “Việc xác định giá đất của Nhà nước phải đảm bảo nguyên tắc: sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thực tế thị trường trong điều kiện bình thường, khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp”.

- Ông có dự báo gì về thị trường bất động sản kể từ ngày hôm nay?

- Đây là vấn đề đang được người dân quan tâm nhất. Giá đất trên thị trường hình thành trên quy luật cung cầu, trong đó có vấn đề giá ảo do tâm lý, giá cao do đầu cơ. Trong khi đó, hiện tại Nhà nước chưa ban hành khung giá đất, nên rất có thể mọi hoạt động giao dịch sẽ tạm thời lắng lại để thăm dò, chứ không tăng được. Thậm chí, tôi e rằng, giá đất có thể còn hạ xuống.

Điều quan trọng nhất là bây giờ phải có một khung giá đất và biểu thuế. Tuy nhiên để thực hiện việc đưa ra một khung giá niêm yết, phải trải qua rất nhiều khâu khảo sát, tính toán, dự báo… khó có thể làm sớm được.

- Theo ông thì đến bao giờ sẽ có khung giá niêm yết?

- Căn cứ vào tính chất của công việc này, thì sớm nhất cũng phải đến đầu năm 2005 mới có thể có khung giá đất.

- Cám ơn ông!

• Đặng Vỹ - Cửu Long