Tăng nhất thời, giảm nhanh chóng

Một trung tâm thương mại vừa được đưa vào hoạt động.

Trở lại những khu vực có đất dự án được xem là “sốt” cách đây khoảng vài ba tháng như quận 2, quận 7 (TP.HCM), có thể nhận thấy không khí mua bán không còn sôi động như trước. Nhiều văn phòng môi giới nhà đất giảm đến 70-80% lượng khách giao dịch.

Trưởng một văn phòng môi giới trên đường Trần Não (quận 2) cho biết, trong những ngày cao điểm “sốt” giá nhà đất, mỗi ngày văn phòng tiếp khoảng trên dưới 40 lượt khách cùng hàng chục cuộc điện thoại đến tìm hiểu mua bán thì đến nay chỉ còn chừng 10 người.

Giá đất cũng giảm theo, khu vực nào trước kia tăng nhiều thì bây giờ giảm nhanh. Giá đất ở các dự án giảm từ 500 ngàn đến 5 triệu đồng/m2 tùy khu vực. Đất dự án Thạnh Mỹ Lợi (quận 2) những ngày “sốt” giá lên đến 25 triệu đồng/m2, nhưng hiện nay đã có nhiều người bán ra với giá khoảng 21 triệu đồng/m2. Đất dự án Him Lam (quận 7) cũng giảm từ 3-5 triệu đồng/ m2.

Khi diễn ra “sốt” giá, đất tăng giá mỗi ngày, nên rất ít người chịu bán ra vì nghĩ giá đất sẽ còn tiếp tục lên nữa. Chính vì thế đã tạo nên hiện tượng khan hiếm đất nền tại một số dự án, nhưng thực ra đó là sự khan hiếm giả tạo. Khi giá đất bắt đầu giảm thì người có đất vội vàng bán vì sợ để càng lâu giá càng xuống thấp, còn người mua lại có ý chờ cho giá xuống nữa.

Một nhân viên kinh doanh địa ốc cho biết những người vay tiền ngân hàng để có vốn đầu tư vào đất mà lúc này vẫn bán chưa được thì xem như lỗ nặng. Theo nhận định của các chuyên gia địa ốc, giá đất tại những khu vực “sốt” vừa qua sẽ còn tiếp tục giảm trong thời gian tới vì sắp tới nhiều dự án về nhà ở sẽ được triển khai, hàng hóa sẽ còn nhiều.

Doanh nghiệp chưa đủ lực

Tại TP.HCM mỗi năm cần 5 triệu m2 sàn để phục vụ chương trình tái định cư, xây dựng nhà cho công nhân, học sinh sinh viên thuê. Đó là chưa kể thành phố cần hàng triệu mét vuông nhà ở, văn phòng cho thuê. Tuy nhiên hiện nay năng lực của các doanh nghiệp trong nước khó lòng đáp ứng. Theo thống kê chưa đầy đủ, hiện nay toàn thành phố có trên 4.000 doanh nghiệp kinh doanh nhà.

Trong đó, chưa đến 50 doanh nghiệp có đăng ký vốn điều lệ trên 100 tỷ đồng (cao nhất khoảng 523 tỷ đồng) còn đa số các doanh nghiệp khác có vốn dưới 50 tỷ đồng. Số doanh nghiệp có vốn 400 - 500 triệu đồng chiếm đến hơn 40% và cũng không ít doanh nghiệp vốn chỉ 100-300 trăm triệu đồng…

Theo tìm hiểu, một số công ty có vốn vài trăm triệu đồng danh nghĩa tiếng là kinh doanh nhà nhưng thực chất chỉ đơn thuần làm môi giới vì chỉ có một văn phòng làm việc với vài nhân viên! Như vậy, số doanh nghiệp được xem là có năng lực về vốn không nhiều và số vốn của những doanh nghiệp này so với yêu cầu triển khai hoàn chỉnh cùng lúc năm, bảy dự án cũng chẳng thấm vào đâu.

Từ tình trạng này, khi triển khai dự án đa phần các chủ đầu tư phải kêu gọi khách hàng tham gia góp vốn đầu tư bằng hình thức “mua nhà trả theo tiến độ xây dựng”, bán sỉ cho nhà đầu tư thứ cấp, huy động vốn từ ngân hàng…

Việc huy động nhiều nguồn lực cùng tham gia một dự án là một trong những nguyên nhân đẩy giá thành lên cao, gây khó khăn cho người trực tiếp mua để sử dụng. Một căn hộ chung cư ở quận Tân Phú, ngay trong ngày khởi công chủ đầu tư bán giá 7 triệu đồng/m2 nhưng qua nhiều nhà đầu tư thứ cấp giá bán hiện nay đã lên trên 11 triệu đồng/m2.

Tháo gỡ từ đâu?

Theo thống kê, thời gian qua các ngân hàng thương mại đã đầu tư khoảng hơn 20.000 tỷ đồng vào kinh doanh bất động sản, chiếm 13,52% tổng dư nợ cho vay nền kinh tế, bao gồm các dự án xây văn phòng làm việc, chung cư và nhà ở, mua nhà và đất, xây dựng và chỉnh trang nhà... Thời gian tới số vốn đầu tư vào bất động sản sẽ còn cao hơn vì nhiều ngân hàng đã cam kết tài trợ vốn.

Khơi thông được nguồn vốn để các doanh nghiệp mạnh dạn đầu tư vào bất động sản cũng chính đã khơi thông được một phần bế tắc của thị trường bất động sản hiện nay. Không ít chủ đầu tư do thiếu vốn nên tiến độ nhiều dự án rất chậm.

Một trong những nguyên nhân làm trì trệ thị trường bất động sản còn do thủ tục hành chính quá rườm rà. Ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường, cho biết hiện nay có quá nhiều luật và văn bản dưới luật chi phối thị trường bất động sản, các văn bản này chồng chéo, thậm chí phủ định nhau, gây khó khăn cho doanh nghiệp và người dân.

Ông Trần Mạnh Hùng, Chủ tịch Hội đồng Tư vấn Công ty TNHH Đầu tư Xây dựng Đất Phương Nam, cho biết một dự án từ lúc triển khai đến lúc khởi công mất ít nhất cũng hai năm. Nếu doanh nghiệp nào “yếu vốn” phải đi vay ngân hàng sẽ khó chịu nổi.

Có thể nói thị trường bất động sản nước ta đang gặp khó khăn về vốn và chính sách. Thị trường này cũng bộc lộ mâu thuẫn: đa số người có nhu cầu về nhà ở thì không có khả năng mua, trong khi một bộ phận có tiền mua nhà đất chỉ để đầu cơ.