Việc hàng loạt các dự án nhà ở xã hội đã và sẽ khởi công trong năm nay và năm tới sẽ là “đối thủ nặng ký” của chung cư tư nhân.

Một trong những nội dung quan trọng nằm trong dự thảo Thông tư hướng dẫn đó là việc công nhận quyền sở hữu của khách hàng mua căn hộ chung cư mini do tư nhân đầu tư xây dựng.

Câu hỏi đặt ra là: với quyết định “cởi trói” của Nhà nước liệu phân khúc thị trường này có sốt giá sau khi Thông tư được cấp thẩm quyền phê chuẩn?

Hợp túi tiền của dân

Chung cư tư nhân xuất hiện tại Hà Nội khoảng năm 2007 và ngay lập tức lọt vào “tầm ngắm” của khá nhiều người. Chung cư tư nhân là đối tượng săn lùng của người mua có nhu cầu ở thực sự.

Đó là những toà nhà cao tầng diện tích từ trên 100m2 đến 300 - 400m2 được xây từ 5 - 7 tầng. Ngay cả thời điểm chung cư mini còn gây nhiều tranh cãi trong dư luận về tính hợp pháp về quyền sở hữu, mức độ rủi ro đầu tư cao, chất lượng có bảo đảm… (chưa nói đến những mối quan ngại của các cơ quan quản lý đô thị về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng, mật độ dân số…) thì chung cư tư nhân đã định hình được mức giá và đứng giá khá chắc, mặc cho những biến động giá của các phân khúc khác trong thị trường BĐS.

Tuỳ theo vị trí lô đất xây dựng, điều kiện đi lại, VLXD… mỗi căn hộ có giá dao động từ 700 triệu - 1tỷ đồng. Mức giá tại các khu vực Cầu Giấy, Mỹ Đình cao hơn các khu vực khác: Hoàng Mai, Thanh Xuân… từ 20 - 30%.

Thông tin rao vặt BĐS đăng tải trên các trang điện tử, các dự án xây dựng trong năm 2010 có diện tích lớn hơn các chung cư mini xuất hiện thời buổi ban đầu (có thể lên tới 50m2) thiết kế “cao cấp hơn (có căn hộ bố trí tới 2 khu vệ sinh, một số dự án cao 7 - 9 tầng chào hàng có thang máy.

Dĩ nhiên, những căn hộ hiện đại ấy có thể lên tới trên 1 tỷ đồng. Tại Dịch Vọng, một căn hộ chung cư diện tích 50 - 70 m2 rao giá từ 1 tỷ - 1,3 tỷ đồng; Căn hộ khu vực chùa Láng diện tích 48m2, chọn căn theo ý, mức giá từ 900 triệu - 1tỷ đồng.

Không dễ sốt giá

Đa số các chuyên gia đều thừa nhận chung cư tư nhân là một hướng giải quyết những bức xúc của nhu cầu nhà ở. Sở dĩ ngay cả khi chưa có khung pháp lý quy định, chung cư tư nhân vẫn trở thành trào lưu mới, gây sốt trên thị trường là vì đáp ứng được nhu cầu của khách hàng.

Trong khi nhà thương mại giá quá cao, nhà ở xã hội còn nhiều ràng buộc thì chung cư tư nhân được chào đón bởi giá cả phù hợp với nhiều đối tượng. Nếu so với nhà chung cư cũ, chung cư tư nhân đẹp, hiện đại và khang trang hơn nên vẫn sẽ là lựa chọn của nhiều người.

Tuy nhiên, cũng chính vì bó hẹp trong một bộ phận khách hàng nên chung cư tư nhân khó có khả năng sốt giá, nâng giá ngay cả khi Thông tư mới ra đời chính thức công nhận quyền sở hữu, mua bán chung cư tư nhân.

Khoảng cách giá của chung cư tư nhân còn xa so với giá nhà thương mại nhưng không xa so với giá nhà ở xã hội. Việc hàng loạt các dự án nhà ở xã hội đã và sẽ khởi công trong năm nay và năm tới sẽ là “đối thủ nặng ký” của chung cư tư nhân bởi lợi thế hạ tầng đồng bộ, chất lượng và thẩm mỹ cao.

Với giới đầu cơ, chung cư tư nhân không phải là đích nhắm tới bởi chung cư tư nhân thủ tục mau bán nhanh gọn dễ dàng, ai cũng có thể tìm được tận chủ đầu tư “thuận mua vừa bán” nên khả năng lướt sóng là không thể và chênh lệch cũng không cao. Chung cư tư nhân cũng không phù hợp với việc đầu tư để cho thuê vì mức giá thuê cũng bình dân, không hấp dẫn.

Nhiều chuyên gia bất động sản nhận định nguồn cung của chung cư tư nhân sau khi được khung pháp lý công nhận sẽ tăng đáng kể bởi các mảnh đất rộng sâu trong ngõ đã và đang là đối tượng săn đón của nhiều nhà đầu tư, không ngoài mục đích xây dựng chung cư tư nhân.

Việc đầu tư cho phân khúc này là hợp lý, khi mà tiến độ xây dựng nhà ở xã hội chuyển động rất chậm, trong khi theo nghị định về đền bù, giải phóng mặt bằng, chủ đầu tư phải hỗ trợ gấp 1,5 - 5 lần giá đất nông nghiệp sẽ khiến nhiều doanh nghiệp phân vân và nguồn cung về phân khúc chung cư dự án có thể giảm sút.

(Theo Xây dựng)