- Khi hàng loạt dự án căn hộ hạng sang, cao cấp tại Hà Nội lâm vào cảnh khó bán, chủ đầu tư, nhà phân phối phải mời chào, săn đón người mua thì cũng là lúc, các ý kiến về “thừa” cung phân khúc cao cấp tại Hà Nội bắt đầu rộ lên.

Trong giờ hành chính những ngày này, anh Minh Tuấn, một trưởng phòng của doanh nghiệp kinh doanh tại quận Hai Bà Trưng liên tục nhận được điện thoại mời mua căn hộ cao cấp.

Gần đây nhất, anh Tuấn cho biết, ban đầu, nghe tin dự án Mulberry Lane (Mỗ Lao) có chính sách giảm giá 10% cho nhưqngx ai mua một lúc 2 căn hộ. Anh lập tức xuống đàm phán mua 1 căn và xin được giảm giá 5%. Tuy nhiên, bộ phận bán hàng của dự án này nhất định không bán với mức giá như vậy. "Gần đây, họ liên tục gọi điện, hỏi tôi nếu còn nhu cầu thì họ sẵn sàng bán giảm giá 5% nếu tôi mua 1 căn hộ"- anh cho biết.

“Trước đây mua căn hộ cao cấp mình gần như phải tranh cướp, nhờ cậy quan hệ thì nay người mua thực sự trở thành “Thượng đế” khi được các hãng chăm sóc, săn đón tận tình, thậm chí nhân viên tư vấn bán hàng còn như van nài, lạy lục mình mua” – anh Tuấn mô tả.

Không chỉ với Mulberry Lane, việc khuyến mại căn hộ hạng sang, cao cấp trở thành một làn sóng hiếm thấy trên thị trường Hà Nội từ nhiều tháng nay khi có sự góp mặt của một loạt tên tuổi đình đám khác như Tricon Towers (Khu đô thị mới Bắc An Khánh), Indochina Plaza, Richland Southern (Xuân Thuỷ, Cầu Giấy)... Và một điều dễ nhận ra là mức độ ưu đãi về giá cho khách hàng càng về sau càng có vẻ hấp dẫn và đi vào thực chất.

Các dự án căn hộ cao cấp và trung cấp tại Hà Nội đua nhau mọc lên vài năm trở lại đây nhưng giá cả vẫn cao chót vót - Ảnh: N.N

Nhìn nhận một cách lạc quan nhất về nguyên do của “làn sóng” khuyến mại tại thị trường khó tính như Hà Nội hiện nay, ông Nguyễn Dũng Minh – Giám đốc bán hàng của Savills Việt Nam, đại diện phân phối độc quyền căn hộ thuộc dự án Indochina Plaza cho rằng, trong quý I và II vừa qua, lượng giao dịch thành công chủ yếu là khách hàng mua để ở.

Một điểm đặc biệt ở phân khúc hạng sang, cao cấp là đối tượng này đều chờ đến khi dự án sắp hoàn thành thì mới mua chứ không góp vốn ngay từ khi dự án mới được triển khai. Vì vậy, việc bán căn hộ cao cấp sẽ diễn ra trong một khoảng thời gian dài.

Song dù có dùng cách nói hoa mỹ thế nào chăng nữa cùng không thể phủ nhận rằng, phân khúc thị trường này đang thực sự rơi vào trầm lắng, ảm đạm. Thời kỳ hoàng kim, mỗi đợt bán trong 2-3 ngày, đơn vị đại diện phân phối có thể bán hết veo vài trăm căn hộ thì nay có những sàn bất động sản, có tuần không được một giao dịch thành công nào.

Đã có rất nhiều lý do được giới kinh doanh, tư vấn đưa ra để lý giải cho tình hình trên, trong đó có thể kể đến như mặt bằng giá ở phân khúc này đã quá cao khiến nhà đầu tư gặp khó khăn trong việc tối đa hoá lợi nhuận; nhu cầu tiêu dùng thực tế không cao nên quay vòng vốn chậm... hoặc thậm chí do một lượng vốn lớn của các nhà đầu tư, đầu cơ đang bị mắc kẹt sau cơn sốt đất nền tại một vài điểm lân cận Hà Nội thời gian qua. Tuy nhiên, một thực tế đáng chú ý vừa mới được thừa nhận đó là việc thừa cung ở phân khúc này.

Tại diễn đàn Phát triển thị trường bất động sản Hà Nội, đại diện nhiều doanh nghiệp và cơ quan quản lý chỉ ra nghịch lý, nguồn cung căn hộ nói chung vẫn được cho là rất thiếu so với nhu cầu, đó là một nguyên nhân chính dẫn đến việc giá bất động sản tại Hà Nội nói riêng đứng ở mức rất cao - chênh lệch nhiều lần so với thu nhập bình quân đầu người ở một nước đang phát triển như Việt Nam. Vậy nhưng riêng phân khúc căn hộ hạng sang, cao cấp thì hiện cung lại vượt quá cả cầu.

Căn cứ trên những con số tổng quan thị trường bất động sản, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cho rằng vẫn còn xấp xỉ một nửa trong tổng số 22 triệu hộ gia đình tại Việt Nam đang phải sống trong những căn nhà có diện tích chật, dưới mức trung bình là 15m2/người. Trong đó 3% - tương đương với hàng trăm hộ sống tại những căn nhà mà diện tích chia bình quân đầu người chỉ đạt dưới 5m2.

Nếu nhìn ở góc độ kinh tế thị trường, theo quy luật cung cầu thì vị thứ trưởng cho rằng đang có sự mất cân đối, bất tương xứng giữa kỳ vọng và thực tế của doanh nghiệp. Thông qua việc so sánh cách thức tiếp cận, làm thị trường, xác định loại hàng hoá gắn với giá cả giữa doanh nghiệp bất động sản TP.HCM với Hà Nội, ông Nam cho rằng doanh nghiệp xây dựng TP.HCM có nhiều điểm năng động, linh hoạt, nhạy bén, sát với nhu cầu của số đông hơn cả.

Bằng chứng là sau một thời gian cung hàng mạnh cho phân khúc cao và trung cấp, loại căn hộ thuộc phân khúc bình dân tại TP.HCM đang được phát triển rất mạnh mẽ, giá chỉ trong khoảng 10-14 triệu đồng/m2 với các diện tích đa dạng, trong khi đó tại Hà Nội loại căn hộ có giá dưới 18 triệu đồng/m2 (dưới 1.000 USD/m2) hiện rất thiếu và khó kiếm. Ngay cả nhà tái định cư có giá trên 20 triệu/m2 cũng không thể tiếp cận được.

Trước bối cảnh một vài tháng tới đây, Chính phủ sẽ phê duyệt quy hoạch Thủ đô, trong đó sẽ “giải thoát” cho 800 dự án đang bị tạm dừng vì Hà Nội mở rộng và hơn 200 dự án nhà cao tầng trong nội đô, ông Nam cho rằng thị trường căn hộ sẽ được bổ sung một nguồn cung đáng kể, ước chừng từ 1.600-1.700 căn trong 2-3 năm tới. Do đó, doanh nghiệp xây dựng cần phải có định hướng và tính toán trước tiên đến cơ cấu, chủng loại hàng hoá phân khúc thị trường lớn nhất và có thật để hàng hoá, giá cả ổn định, đến với được người tiêu dùng cuối cùng.

• Nguyễn Nga