- Với mức giá cả như hiện nay và quy định khởi điểm 600 triệu mới phải đánh thuế, hầu hết người dân có thu nhập từ trung bình khá trở xuống, có nhà vừa phải để phục vụ nhu cầu ở, đều không bị đánh thuế.

Thay đổi cách tính thuế nhà đất

Với mức khởi điểm 600 triệu đồng, đại bộ phận nhà ở hiện nay ở nông thôn và đô thị không thuộc diện chịu thuế. (Ảnh: Vneconomy)

Theo các chuyên gia của Bộ Tài chính, các phương án đề xuất về tính thuế nhà đất trong dự thảo lần này đã thay đổi hoàn toàn căn cứ tính thuế nhà đất cho phù hợp hơn với tình hình hiện nay.

Được biết, các hạng đất hiện được xác định dựa trên các yếu tố chất đất, vị trí, địa hình, khí hậu, thời tiết... để phân hạng. Tương ứng với mỗi hạng đất sẽ có một mức thuế cụ thể thông qua cách tính bằng số kg thóc trên 1 ha của từng hạng đất căn cứ vào mục đích sử dụng và khả năng thu hoa lợi trên đất.

Tuy nhiên, cách tính này hiện nay không còn phù hợp, nhất là đối với các loại đất sử dụng ở đô thị và mục đích phi nông nghiệp có giá trị sử dụng cao. Với cách tính thông qua số thóc trên ha hiện nay thì mức thuế phải nộp là rất thấp, nhất là đối với đất đô thị và sử dụng cho công nghiệp và xây dựng.

Hơn nữa, hiện nay việc thu thuế đất đai theo Luật Đất đai năm 2003 lại sử dụng giá đất do ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành trong khung giá của Chính phủ làm căn cứ để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất...

Trong khi đó, căn cứ tính mới dựa trên thuế suất và giá tính thuế. Trong đó, giá tính thuế nhà, đất là giá trị nhà đất được xác định theo diện tích nhà, đất phải chịu thuế nhân với giá của mỗi m2 nhà, đất tương ứng do Nhà nước ban hành. Trên cơ sở giá tính thuế, Nhà nước sẽ áp các thuế suất theo từng tháng bậc quy định để tính ra số thuế cần nộp hàng năm.

Việc áp dụng giá khởi điểm tính thuế nhà là 600 triệu được chuyên gia giải thích là hợp lý nhằm không đánh thuế đối với những người sử dụng nhà có giá trị không lớn, có thu nhập thấp và trung bình, nhưng đánh thuế cao đối với trường hợp sở hữu nhiều nhà, góp phần hạn chế tình trạng đầu cơ về nhà ở, đảm bảo công bằng xã hội.

Với mức khởi điểm này thì đại bộ phận nhà ở hiện nay ở nông thôn và đô thị không thuộc diện chịu thuế.

Theo các chuyên gia, nhà ở ngoài giá trị sử dụng còn như là một tài sản tích lũy của người dân. Với mức giá cả như hiện nay và quy định khởi điểm 600 triệu mới phải đánh thuế, hầu hết người dân có thu nhập từ trung bình khá trở xuống, có nhà vừa phải phục vụ nhu cầu ở đều không bị đánh thuế.

Trong khi đó những người có điều kiện thu nhập, có nhà lớn hơn và thậm chí có nhiều nhà sẽ phải đánh thuế cao hơn. Đây là cách điều tiết nhằm đảm bảo công bằng trong tính thuế.

Bộ Tài chính cũng cho biết, Giá tính thuế được ổn định 5 năm kể từ năm tính thuế đầu tiên theo quy định của Luật.

Cụ thể, nếu Luật Thuế nhà, đất có hiệu lực kể từ ngày 1/1/2011 thì sẽ tiến hành kê khai lại đối với tất cả các đối tượng đang sở hữu nhà, sử dụng đất và đang nộp thuế theo quy định.

Do đó, đối với những trường hợp kê khai tại thời điểm năm 2011 thì giá tính thuế sẽ được ổn định 5 năm và đến ngày 1/1/2015 mới phải xác định lại giá tính thuế. Và lần tính thuế mới tính theo giá ban hành năm 2015 của các UBND tỉnh, thành phố.

Đối với trường hợp phát sinh sở hữu và kê khai sau thời điểm này thì cũng được hưởng thời hạn 5 năm và tính lùi về sau. Ví dụ năm 2012 mới mua nhà, thì giá tính thuế kê khai 2012 sẽ được áp dụng tới 2017 mới xác định lại.

Nhà chung cư đóng thuế đất thế nào?

Theo một số chuyên gia thuế của Bộ Tài chính, đa số những vấn đề kỹ thuật như thuế đất cho nhà chung cư và tính thuế cho nhà cũ sẽ được hướng dẫn chi tiết thêm ở các văn bản hướng dẫn.

Đối với nhà nhiều tầng có nhiều hộ ở, nhà chung cư sẽ áp dụng hệ số phân bổ cho các tầng theo quy định của Chính phủ. (Ảnh: Lê Nhung)

Tuy nhiên, về nguyên tắc thì việc thu thuế đất đối với nhà chung cư vẫn sẽ thực hiện nhưng theo nguyên tắc hệ số nhà ở tầng thấp thì hệ số cao và nhà cao thì hệ số thấp như hiện nay vẫn áp dụng.

Theo đó, Bộ Tài chính đề xuất, đối với nhà nhiều tầng có nhiều hộ ở, nhà chung cư sẽ áp dụng hệ số phân bổ cho các tầng theo quy định của Chính phủ.

Dự kiến sẽ không thu thuế đối với tầng hầm. Từ tầng 1 đến tầng 3 áp dụng hệ số là 0,2 và từ tầng 4 trở lên áp dụng hệ số là 0,1.

Như vậy, nếu một người dân có căn hộ tầng 2 diện tích 120m2 của khu chung cư có 50 tầng, giá đất chịu thuế tại khu chung cư là 7.500.000 đồng/m2 thì số thuế đất phải nộp là: 120 m2 x 0,2 x 7.500.000 đồng/m2 x 0,05% = 90.000 đồng.

Đối với thuế nhà, tính thuế nhà sẽ dựa trên đơn giá xây dựng mới, do Nhà nước quy định và tính lên theo tổng diện tích và áp thuế suất.

Tuy nhiên, đối với nhà cũ, tính giá trị để tính thuế cũng phải dựa trên đơn giá xây dựng mới nhưng sẽ được giảm trừ đi tỷ lệ từ 2-5% cho mỗi năm đã sử dụng, tuỳ theo loại, cấp, hạng nhà, nhưng mức trừ tối đa không quá 80% đối với  nhà cấp I, cấp II và không quá 90% đối với nhà cấp III, cấp IV.

Bộ Tài chính cho biết, việc này sẽ được Chính phủ hướng dẫn cụ thể thêm sau khi Quốc hội thông qua luật để việc xác định thời gian đã sử dụng của nhà và tỷ lệ giảm trừ đối với từng loại, cấp, hạng nhà một cách cụ thể.

Dự kiến sẽ quy định tỷ lệ giảm trừ đối với các loại nhà như sau: Đối với nhà cấp I, II: 2%; nhà cấp III: 3%; nhà cấp IV: 5%. Căn cứ, trên thời gian sử dụng là số tiền tình thuế sẽ được giảm trừ với tỷ lệ theo số năm tương ứng.

• Phước Hà