- Nếu giá các dự án khu đô thị, chung cư… đã giảm 30-70%, thì giá nhà đất ở các khu vực khu dân cư hiện hữu giảm rất thấp, chỉ 5-10%. Trong khi đó, vào thời điểm sốt cao, giá nhà đất các khu vực này lại tăng "ăn theo" cũng không kém giá nhà đất trong các dự án.

Căn nhà nằm trong tận một căn hẻm sâu hun hút và ngoắt ngoéo trên đường Tân Hòa Đông, quận 6 diện tích 5m x 20m, được rao bán với giá 1,4 tỷ đồng. Hồi đầu năm, căn nhà được rao bán với giá 1,5 tỷ đồng. Như vậy so với thời kỳ thị trường BĐS sốt cao, thì nay giá căn nhà chỉ giảm 1 triệu đồng/m².

Nhà đất ngoài thị trường tự do sốt theo đất dự án, nhưng sau đó giảm rất ít so với tốc độ giảm của nhà đất trong dự án. Ảnh: Đặng Vỹ

Chủ nhà tên là Hồng. Căn nhà này đầu năm 2007 chỉ với giá 800 triệu đồng. Trong cơn sốt nhà đất, giá đã tăng thêm gần gấp đôi.

Lô đất 8m x 18,4m hẻm số 267 đường Ba Tơ quận 8 được rao bán với giá 680 triệu đồng, tức 4 triệu/m². Có lẽ đây là lô đất bán với giá cao hiếm có ở TP.HCM, vì đây vừa là đất nông nghiệp, lại đang trong khu vực quy hoạch treo!

Ông Bảo, chủ lô đất, cho biết hồi giữa năm 2007 ông chỉ mua với giá 1,5 triệu/m². Cuối năm giá đã tăng lên 4,5 triệu, nhưng bây giờ chỉ giảm bớt 500 ngàn/m². Chủ lô đất cam kết mọi việc về xây dựng có chủ thầu lo từ đầu đến cuối, dĩ nhiên là gia chủ phải tốn vài chục triệu đồng.

So với tốc độ giảm của nhà đất trong các dự án, mức giảm giá của nhà ngoài dự án rất thấp, trong khi đó mức độ tăng giá thời kỳ sốt đất cũng không thua kém nhà đất trong các dự án. Những khu đất ruộng, đất vườn ở các quận ngoại vi như Bình Tân, Hóc Môn, Nhà Bè, Bình Chánh, 12… nhờ đợt sốt đất cuối năm 2007 mà bỗng vọt lên, và giờ lập thành mặt bằng giá mới. Khi thị trường mất giá đóng băng trở lại, các khu vực này chỉ giảm đi 5-10% so với thời kỳ sốt đất, và vẫn cao hơn rất nhiều so với trước thời điểm cơn sốt thị trường.

Nhìn lại cơn sốt nhà đất cuối năm 2007 đầu 2008, có thể thấy rõ bắt đầu từ khu vực chung cư cao cấp. Các dự án chung cư cao cấp với giá vài trăm ngàn đến cả triệu đôla xuất hiện, cùng với việc ngân hàng rót tiền quá dễ dàng, bên cạnh đó là hoạt động làm giá, kích giá của giới cò đất, môi giới đã thổi bùng lên cơn sốt bất động sản.

Từ đó về sau, do cơn chấn động của thị trường chung cư cao cấp mà người ta ít nói đến nhà đất cho giới thu nhập trung bình, mặc dù cũng có vài công ty địa ốc đề cập đến vấn đề này như Đất Lành, nhưng rồi cũng chưa thấy triển khai dự án nào.

Từ trước đến nay, khi nói đến thị trường BĐS và những tác động của BĐS đến nền kinh tế, người ta chỉ căn cứ vào thị trường của các dự án khu dân cư, chung cư. Lĩnh vực nhà đất ở các khu dân cư hiện hữu, kể cả nhà trong nội thành không được nhắc tới. Có thể, lý do đây là hoạt động mua bán đơn lẻ, số vay ngân hàng để mua nhà đất không lớn, nên không có tác động trực tiếp đến nền kinh tế nên ít được chú ý đến.

Tuy nhiên trong cơn sốt đất vừa qua, giá nhà đất ở khu vực này tăng cũng không thua các dự án, mặc dù hệ số có thấp hơn. Căn nhà mặt tiền số 27x Trần Phú quận 5, có diện tích 4m x 25m trước tháng 6/2007 có giá 150 lượng vàng SJC, thời điểm sốt giá tăng lên 220 lượng nhưng chủ nhà không bán, và giờ giảm xuống cũng còn 210 lượng.

Khu vực nội thành dù giá cao nhưng vẫn không đáng lo, vì giới mua bán ở khu vực này thuộc giới có tiền. Chủ tịch một quận ngoại thành e ngại, cơn sốt đất đã khiến nông dân ngoại thành bỏ trồng lúa, đem ruộng chia lô bán đất và xây dựng nhà trái phép, tạo ra những cơn hỗn độn rất khó kiểm soát.

• Đặng Vỹ
  
  Ý kiến bạn đọc: