(VietNamNet) - Nhìn lại quá trình phát triển đô thị hơn mười năm qua tại TP.HCM, chúng ta có thể rút ra những bài học kinh nghiệm quý báu về việc lựa chọn nhà đầu tư, cũng như để nhà đầu tư lựa chọn địa phương.

>>> Đầu tư đô thị Nam TP.HCM - Một cơ hội đã mất

Trong kỳ họp Quốc hội vừa qua, một vị quan chức đã phát biểu: “Bất động sản nếu không được các nhà đầu tư nước ngoài đầu tư vào thì đất của chúng ta còn đó, sau này chúng ta sẽ đầu tư. Chính ta đầu tư cho dân ta, còn hơn những nhà tư bản nước ngoài đầu tư trục lợi.”

Chính quan niệm “còn đó để sau này” là một trong những nguyên nhân làm cho tài nguyên đất đai bị lãng phí.

Trên mảnh đất Nhà Bè ngập mặn và hoang hóa, một phần diện tích đã trở thành đô thị kiểu mẫu. Nhưng tại sao phần còn lại không được như vậy, dù hàng chục năm đã qua. (ảnh: PMH)

Chúng ta có thể đặt một câu hỏi: tại sao cũng mặt đất đó, dưới bầu trời đó, cũng là công nhân xây dựng của Việt Nam, gạch đá và sắt thép Việt Nam, nhưng một phần đất lại tạo ra được giá trị gia tăng cao hơn hẳn những phần còn lại?

Giá trị của một bất động sản không chỉ đơn thuần là những gì ở bên trong căn nhà, mà tùy thuộc rất lớn vào môi trường sống. Trong đó, bao gồm kiến trúc tổng thể của cả khu vực, chất lượng của các công trình công cộng như đường sá, công viên, bệnh viện, trường học… Giá trị này cũng tùy thuộc vào uy tín và thương hiệu, cũng như năng lực thực hiện của nhà đầu tư.

Tất nhiên, giá trị này cũng phụ thuộc vào sự nghiêm chỉnh chấp hành quy hoạch của nhà đầu tư, cũng như vào ý đồ của nhà đầu tư. Họ thực sự có ý định đầu tư xây dựng, hay họ chỉ muốn đầu cơ một bãi đất trống để chờ cơ hội sang nhượng lại hưởng chênh lệch?

Doanh nhân nước ngoài

Trong xu thế toàn cầu hoá, Nhà nước ta đã sớm đổi mới tư duy kinh tế, mở cửa thu hút đầu tư nước ngoài, một lượng lớn doanh nhân nước ngoài tham gia vào nền kinh tế ở mọi lĩnh vực. Đã là doanh nhân thì ai cũng đi tìm lợi nhuận. Nhưng phương thức tìm lợi nhuận mỗi người mỗi khác. Nếu chúng ta có một hệ thống quản lý tốt, thì lợi nhuận của doanh nghiệp nước ngoài sẽ đồng thuận với lợi ích quốc gia.

Qua các chương trình đầu tư của Công ty CT&D (là đối tác nước ngoài trong liên doanh Phú Mỹ Hưng), chúng ta đã nhận thấy được các đề án đầu tư trên không những tạo ra lợi nhuận cho nhà đầu tư mà đã góp phần to lớn trong việc phát triển kinh tế cho vùng đất Nhà Bè như ngày hôm nay.

Trong dự án này, nhà đầu tư nước ngoài không những đem lại vốn, thương hiệu, kỹ thuật, kinh nghiệm… mà còn đem lại một nét suy nghĩ mới về qui hoạch phát triển khu đô thị hiện đại ngang tầm với các nước tiên tiến trên thế giới.

Từ một đề án thành công chúng ta có thể nhân rộng ra đến các vùng đất khác, như vậy chúng ta khỏi phải tốn nhiều công sức mò mẫm, đó cũng chính là mục tiêu của việc mở cửa thu hút đầu tư nước ngoài của nước ta.

Thành quả thu hút đầu tư nước ngoài không phải được tính bằng những con số vốn đầu tư mà người nước ngoài đem đến, hay chỉ là những con số đóng góp về tài chính mà nhà nước ta thu được qua thuế hay qua chia lãi trong liên doanh. Quan trọng hơn hết là những chương trình đầu tư đó đem lại cho nền kinh tế cũng như cuộc sống của người dân xung quanh đề án đầu tư thay đổi ra sao, kết quả đó có thể nhân rộng ra như thế nào. Điều này đòi hỏi những người làm chính sách cũng như nhưng người trực tiếp thực hiện các đề án liên doanh tính toán hơn thiệt.

Với nhận thức này, những chương trình đầu tư của các nhà doanh nghiệp nước ngoài và các doanh nghiệp Việt Nam đã thực hiện trong các liên doanh đã nêu trên trở thành những mô hình đáng được chúng ta nghiên cứu rút kinh nghệm

Qua thực tế trong 15 năm chúng ta có thể thấy đã có được nhà đầu tư nước ngoài thật sự rất tầm cỡ, có tâm, quyết xây dựng một sự nghiệp để đời cho con cháu mai sau. Điều này đáng cho chúng ta thực sự trân trọng.

Doanh nghiệp trong nước

Trong 20 phân khu chức năng, Công ty liên doanh Phú Mỹ Hưng đầu tư 5 khu và tuyến đường chính (nay là tuyến đường Nguyễn Văn Linh, hiện đã thông xe và đến cuối năm 2007 sẽ hoàn thành 10 làn xe như kế hoạch.) Phần đất còn lại khoảng 1.600ha, theo kế hoạch ban đầu, UBND TP.HCM giao cho Công ty Cổ phần Sadeco quản lý, và sẽ phối hợp với Công ty liên doanh Phú Mỹ Hưng tiến hành xây dựng các phân khu chức năng còn lại theo qui hoạch tổng thể của 2.600ha.

Để tiến hành kế hoạch trên, trong 5 phân khu, phía VN phải giải tỏa đất và giao cho phía liên doanh đất xây dựng tuyến đường, đất xây dựng 5 khu A, B, C, D, E.

Nhưng cho đến nay mới chỉ giải tỏa xong tuyến đường và khu A, đất cho công trình công cộng (tổng cộng 856ha). Trong đó có diện tích khu A, được gọi là khu đô thị Phú Mỹ Hưng rộng khoảng 460ha.

Mười hai năm đã qua kể từ ngày ký quyết định giao đất, mặt dù gặp rất nhiều khó khăn, nhưng khu đô thị Phú Mỹ Hưng đã bước đầu hình thành dáng dấp của một khu đô thị hiện đại được mọi người xem như khu đô thị tiêu biểu nhất hiện nay. Chúng ta đã biết, đô thị Phú Mỹ Hưng chỉ là một bộ phận của khu đô thị Nam TP.HCM, và khu đô thị Nam TP.HCM là một trong những đề án đưa thành phố phát triển ra hướng biển Đông (gồm khu chế xuất Tân Thuận, khu Đô thị Nam TP.HCM và khu công nghiệp Hiệp Phước…) Những thành quả đạt được trong 12 năm qua của Phú Mỹ Hưng có thể là một đề tài đang được chúng ta nghiên cứu một cách nghiêm túc ở các bình diện khác nhau như sau:

- Vấn đề qui hoạch đô thị và sự phát triển kinh tế đưa đến xu thế đô thị hóa.
- Thị trường bất động sản đã hình thành và vận hành như thế nào.
- Vai trò của nhà đầu tư nước ngoài trong các chương trình đầu tư xoay quanh ý tưởng phát triển thành phố tiến về biển đông. Nhất là sự hình thành đô thị mới Phú Mỹ Hưng.
- Nhận định ý tưởng phát triển Thành phố tiến về biển Đông.
- Nội dung cốt lõi của ý tưởng và những vấn đề cần phải đặt ra như vấn đề di dời cảng Sài Gòn ra khỏi sông Sài Gòn, vấn đề kẹt xe trong nội thành, vấn đề xây cầu qua sông Sài Gòn để phát triển khu Thủ Thiên v.v...

Tuy nhiên, chưa ai đánh giá vai trò của Công ty Sadeco trong đề án xây dựng khu đô thị mới Nam TP.HCM theo như ý tưởng ban đầu khi lập ra.

Dù rằng ngày nay chức năng nhiệm vụ của Công ty Sadeco đã không còn như kế hoạch ban đầu, nhưng Sadeco cũng đã thực hiện được chức năng giải tỏa được 856ha đất giao cho liên doanh Phú Mỹ Hưng nên mới có được một tuyến đường đại lộ Nguyễn Văn Linh và khu đô thị Phú Mỹ Hưng hiện đại như ngày nay. Và bản thân Sadeco cũng xây dựng được mấy khu dân cư mới.

Cuối năm 2007, tuyến đường Nguyễn Văn Linh với qui mô 10 làn xe sẽ được khánh thành, chúng ta chứng kiến một đại lộ hiện đại được hình thành trên vùng đất ngặp mặn Nhà Bè, đánh dấu một bước tiến quan trọng của TP.HCM tiến về biển Đông. Tuy nhiên, nạn kẹt xe cũng như việc chỉnh trang đô thị trong nội thành vẫn chưa tìm ra lời giải nào đáp ứng được. Phải chăng ta đã đánh mất cơ hội giải quyết bài toán đó khi ta thay đổi chức năng nhiệm vụ của Công ty Sadeco, một ý tưởng khá sáng tạo trong thời kỳ ấy.        

Ý tưởng lớn sẽ thu hút nhà đầu tư lớn

Ý tưởng phát triển TP.HCM hướng ra biển Đông không phải là sẵn có từ trước, mà được phát hiện trong quá trình tìm vị trí để xây dựng khu chế xuất cho thành phố. Những người suy nghĩ cho đề án khu chế xuất đã đưa ra một yêu cầu mang tính tiền đề là địa điểm xây dựng khu chế xuất phải thoả mãn hai điều kiện:

Thứ nhất, phải có một vị trí thích hợp cho việc thu hút đầu tư nước ngoài, nghĩa là có những ưu thế để xây dựng thành công khu chế xuất.

Thứ hai, sự hiện diện của khu chế xuất phải có nhiệm vụ thúc đẩy những vùng xung quanh cùng phát triển.

Từ hai yêu cầu trên, những người đề xuất đề án khu chế xuất không thể không tìm lại lịch sử hình thành và phát triển các khu đô thị ở vùng đất này, đặc biệt là thành phố Sài Gòn - Chợ Lớn trước đây, từ đó tìm ra qui luật phát triển của nó.

Mặt khác khi làm công tác thu hút nhà đầu tư đến xây dựng khu chế xuất, việc đem đề án đầu tư khu chế xuất gắn liền với một kế hoạch phát triển lâu dài của thành phố giới thiệu cho nhà đầu tư, trong đó chỉ ra qui luật phát triển tất yếu của thành phố là tiến về biển Đông trong tương lai, sự mở rộng tầm nhìn đó đã làm cho những nhà đầu tư chiến lược tầm cỡ quan tâm hơn. Từ đó đi sâu vào kế hoạch thực hiện một táo bạo đầy rủi ro và cũng đầy hứa hẹn một hiệu quả tài chính lớn trong tương lai. Đây là một kinh nghiệm lớn cho việc tiếp thị thu hút đầu tư cho nước ta.

Ý tưởng phát triển TP.HCM ra biển Đông trong 15 năm qua đã đưa đến kết quả là hàng loạt đề án đầu tư lớn nối tiếp theo ra đời trên vùng đất Nhà Bè, đã làm cho vùng đất này thay đổi một cách cơ bản như chúng ta đã thấy.

Tuy nhiên, kết quả đó cũng chưa tương ứng với ý tưởng. Vì TP.HCM là trung tâm của vùng động lực phía Nam và cũng là đầu tàu, cửa ngõ giao lưu quốc tế của vùng đồng bằng sông Cửu Long, vùng Tây Nguyên, và vùng Nam Trung bộ của nước ta. Nếu TP.HCM trở thành một thành phố biển có cảng biển lớn bên cạnh thì các tỉnh lân cận như Long An, Tiền Giang, Vũng Tàu, Đồng Nai sẽ có sự phân công phối hợp về địa kinh tế như thế nào cho phù hợp để trở thành một tổng lực cho cả khu vực. Như vậy hiệu quá lan tỏa sẽ hết sức to lớn.

Ngay từ bây giờ cũng có thể có một đề án nghiên cứu phối hợp, trong đó mạng giao thông sẽ là công việc phải thực hiện trước nhất.

Ngày nay, chúng ta luôn nói hội nhập, luôn nói toàn cầu hoá. Nhưng với một đất nước chỉ 340 ngàn km2, dân số hơn 80 triệu dân, lại đang được chúng ta chia ra đến 76 đơn vị hành chính (tỉnh, thành). Trong nhiều lĩnh vực, địa giới hành chính lại trở thành địa giới kinh tế, làm cho nền kinh tế bị chia cắt và làm yếu đi tính liên thông lan tỏa của kinh tế.

Để phát huy tối đa ý tưởng đưa thành phố phát triển về biển Đông thì phải đặt ý tưởng này vào phạm vi kinh tế vùng, như vậy chắc chắc sẽ thu hút được nhiều đề án đầu tư qui mô hơn và lan tỏa mạnh và nhanh cho cả toàn vùng của phía Nam chứ không phải chỉ trong vùng Nhà Bè thuộc TP.HCM như hiện nay.

• Phan Chánh Dưỡng
  
  Ý kiến bạn đọc: