(VietNamNet)-  Phát hành chứng chỉ bất động sản, xây dựng các tập đoàn, công ty cổ phần, xây dựng cơ chế tăng tính thanh khoản của trái phiếu đô thị… là những giải pháp được các DN, nhà quản lý, các chuyên gia kinh tế đặt ra để "giải cứu" tình trạng bất động sản (BĐS) hiện đang đóng băng ở TP.HCM.

BĐS đóng băng vì thiếu vốn

Chung cư CONIC - Gaden, giá thấp nhất 350 triệu đồng một căn.

Chưa có bao giờ "khuôn mặt" thị trường BĐS ở TP.HCM buồn như thời gian này. Theo thống kê của Hiệp hội BĐS thành phố (HoREA), năm 2004 số lượng giao dịch giảm 28%, 6 tháng đầu năm 2005 con số đã tụt xuống đến 68%.

Đã có nhiều ý kiến khác nhau về nguyên nhân của tình trạng đóng băng đột biến này. Ý kiến thứ nhất đa phần là của các doanh nghiệp, cho rằng quy định cấm phân lô bán nền của Nghị định 181 đã khiến cho DN cần phải có nguồn vốn lớn để đầu tư, trong khi đó việc cho vay của các ngân hàng lại rất hạn chế, nên không thể tiếp tục thực hiện dự án.

Người dân cũng khó khăn trong việc mua nhà vì ngân hàng cũng chưa đủ lực hỗ trợ cho vay mua trả góp thời gian dài. Hiện nay có một số doanh nghiệp đã liên kết với ngân hàng  hỗ trợ cho mua nhà trả góp lên đến 10 năm, nhưng con số cũng chưa nhiều và cũng chưa đáp ứng được nhu cầu trả góp thời gian dài hơn. Ở các nước giàu có, thời hạn mua nhà trả góp vẫn phải từ 20 đến 30 năm.

Ông Trần Du Lịch, Viện trưởng Viện Kinh tế TP.HCM phân tích: Do hoạt động đầu cơ tạo nên những cơn sốt đẩy giá lên cao. Do giá cả BĐS đã thoát ly quá xa giá trị sử dụng và khả năng của người có nhu cầu, làm cho quan hệ cung cầu bị méo mó. Từ hai nguyên nhân trên dẫn đến nguyên nhân thứ ba là người có nhu cầu thực sự về nhà ở hoàn toàn không có khả năng mua được nhà ở. Bên cạnh đó là sự bất cập của công tác quản lý Nhà nước về nhà đất, là thiếu các chính sách và biện pháp chống đầu cơ. Do đó, khi Nhà nước áp dụng các biện pháp để ngăn chặn là Nghị định 181, thì mọi giao dịch bị khựng lại. “Nghị định 181 chỉ là giọt nước làm tràn ly” - ông Trần Du Lịch nói.

Tuy nhiên, dù với cách lý giải nào, ai cũng công nhận yếu tố trực tiếp và then chốt nhất, là tình trạng thiếu vốn đã khiến từ việc triển khai dự án đến năng lực của người mua bị giảm, làm cho thị trường BĐS ngưng trệ. Trong nền kinh tế thị trường, kênh dẫn vốn chính là thị trường tài chính, bao gồm thị trương tiền tệ và thị trường vốn. Đây chính là các công cụ tài chính để vận hành thị trường BĐS nhưng hiện nay rất khiếm khuyết.

Từ cách đây chục năm, đã có một số ngân hàng, doanh nghiệp như ACB, Sài Gòn Thương tín, Công ty kinh doanh và phát triển nhà… cho vay vào thị trường BĐS, tạo ra một kênh dẫn vốn. Tuy nhiên, thị trường BĐS cần nguồn vốn dài hạn, nhưng các ngân hàng thương mại là nơi cung cấp các nguồn vốn ngắn hạn, nên việc chỉ dựa vào ngân hàng thương mại đang tiềm ẩn nguy cơ đối với hệ thống tín dụng và cả nền kinh tế nếu có xảy ra biến động trong thị trường BĐS.

Ông Vũ Huy Toản, Phó Giám đốc Ngân hàng Nhà nước chi nhánh TP.HCM, cho biết hiện nay có 65 ngân hàng cho vay vào lĩnh vực BĐS, tổng dư nợ 28,654 tỷ. Nợ quá hạn cho vay BĐS chiếm tỷ trọng 2,64%, không cao hơn tổng nợ quá hạn chung là 2,97%. Như vậy, các ngân hàng không hề ngần ngại, nhưng vấn đề then chốt là các ngân hàng đã phải huy động 30% vốn ngắn hạn cho vay trung hạn và dài hạn, nên không thể tiếp tục đáp ứng.

Vì vậy, việc tìm các kênh dẫn vốn khác để tạo một cơ sở tài chính ổn định cho thị trường BĐS hiện không thể chỉ dựa vào ngân hàng và ngân sách, mà phải đi tìm từ những nguồn khác.

Hình thành nhiều kênh huy động vốn

Đã rất nhiều lần, các doanh nghiệp, ngân hàng, nhà nghiên cứu kinh tế đưa ra gợi ý về xây dựng huy động các kênh vốn dài hạn. Đó là vốn từ các kênh huy động từ ngân sách, các loại quỹ bảo hiểm đầu tư, nguồn từ sắp xếp lại doanh nghiệp nhà nước, lập các công ty cổ phần trong lĩnh vực hoạt động tài chính, công ty cổ phần đầu tư cơ sở hạ tầng, liên kết các doanh nghiệp kinh doanh BĐS để tạo ra nguồn vốn lớn hơn, thu hút nguồn vốn ODA, vốn của lực lượng kiều bào nước ngoài…

Chưa tìm ra giải pháp làm tan băng. Ảnh: Đ.V.

Ông Phạm Văn Thiệt, Phó TGĐ Ngân hàng Á châu vẫn cứ nhắc lại rằng, việc tạo ra một cơ chế cho trái phiếu đô thị là rất cần thiết. Hiện tại, người ta vẫn đầu tư cho trái phiếu Chính phủ, vì ở đó tỷ lệ an toàn vốn cao. Trong khi đó trái phiếu đô thị ngoài việc phải chấp nhận tỷ lệ an toàn vốn thấp hơn, lại không được mua bán, thế chấp, lưu hành, nên không hấp dẫn người đầu tư.

Một mô hình được bà Nguyễn Thanh Phượng, trưởng nhóm nghiên cứu của Công ty M&C đưa ra để tham khảo là Tín thác đầu tư BĐS (REIT). Chứng chỉ này nửa như trái phiếu, nửa như cổ phiếu, tức người giữ chứng chỉ REIT được nhận lợi tức định kỳ, không tham gia quản lý đầu tư. Nhưng vì cũng là nhà đầu tư, nên người nắm giữ chứng chỉ cũng phải chấp nhận rủi ro. Đây là loại hình mới, chưa có văn bản pháp luật nào đề cập. Trên thế giới có khảng 20 nước có ban hành quy chế REIT.

Một loại hình khác của Tổng Công ty địa ốc Sài Gòn (RESCO) gây được khá nhiều sự chú ý là loại hình chứng chỉ bất động sản.

Đây là hình thức huy động vốn mới, thể hiện dự gắn kết giữa thị trường tài chính với thị trường BĐS, tích hợp được khả năng thanh khoản của thị trường tài chính vào trong BĐS. Với loại chứng chỉ này, lợi nhuận trực tiếp dựa trên biến động của giá BĐS.

Bà Nguyễn Thị Hồng, Giám đốc Sở Tài chính TP.HCM, rất ủng hộ loại hình này. Bà Hồng cho biết, chứng chỉ này ban đầu hướng đến các đối tượng khách hàng chuyên nghiệp như ngân hàng, công ty bảo hiểm, công ty chứng khoán... Đợt thí điểm phát hành đầu tiên khoảng 200 tỷ đồng. Nếu thành công, có thể mở rộng đối tượng, huy động nguồn vốn trong dân, những người có nhu cầu về nhà ở. Vấn đề là RESCO là đơn vị Nhà nước, nên nếu sử dụng nguồn vốn của đơn vị để đền bù khi có rủi ro xảy ra, là việc chưa có quy định. Đồng thời, đây là một khái niệm mới hoàn toàn chưa có tiền lệ và cũng chưa có văn bản pháp luật nào quy định, nên RESCO cần có một khung pháp lý hỗ trợ.

Chuyển nhượng dự án, tạo quỹ nhà cho thuê

Một đề xuất của viện Kinh tế đưa ra là để kích hoạt các dự án hoạt động, có thể có cơ chế để các công ty kinh doanh bất động sản liên kết lại hoặc chuyển nhượng các dự án cho nhau, theo hướng kinh doanh bán buôn và bán lẻ. Trong đó, người kinh doanh bán buôn chịu trách nhiệm việc hoàn chỉnh đầy đủ dự án theo quy hoạch. Biện pháp này sẽ giúp giảm được những công ty nhỏ không đủ năng lực, không có điều kiện đã đi thu gom đất nông nghiệp đẩy giá lên.

Ý kiến này được ông Nguyễn Văn Đua, Phó Chủ tịch UBND TP.HCM rất đồng tình. Ông Đua cho rằng trong thực tế, không thể DN nào cũng có năng lực làm tất cả mọi khâu. Việc chuyển nhượng dự án giúp  các DN huy động được năng lực của nhau, vẫn đảm bảo không xảy ra tình trạng phân lô bán nền, đồng thời đẩy nhanh được và vẫn đảm bảo tiến độ dự án.

Để giải quyết tình trạng người dân không đủ điều kiện mua nhà nhưng vẫn phải có nhà ở, đề xuất của Viện Kinh tế là ngoài việc tìm giải pháp hỗ trợ bán trả góp dài hạn, thì công viêc trọng tâm là cần tạo ra quỹ nhà cho thuê. Ông Trần Du Lịch cho rằng, trong chính sách nhà ở của thành  phố cần thể hiện rõ quan điểm: Nhà nước tạo điều kiện để mọi người dân có nhà ở, nhưng không thể tạo điều kiện để mọi người dân sở hữu nhà ở. Do đó, quỹ nhà cho thuê có vị trí rất quan trọng trong chính sách nhà ở.

Viện Kinh tế cho rằng có thể xây dựng tổ chức Quỹ phát triển nhà của thành phố theo cách tham khảo mô hình cơ quan HDB của Singapore, là nơi huy động các nguồn vốn trung và dài hạn tạo ra nguồn quỹ nhà cho thuê và bán trả góp.

Tuy nhiên, bà Giao Thị Yến, giám đốc Quỹ đầu tư phát triển thành phố (HIFU) cho rằng HDB của Singapore khác Việt Nam ở chỗ, Nhà nước dành nguồn tài chính khổng lồ để tập trung cho lĩnh vực nhà ở. “Trong khi đó quỹ nhà của ta thì không có. Lúc đầu chúng tôi cũng "bay bổng" lắm, nhưng nay quỹ nhà chỉ còn chút xíu khoản tín dụng, chúng tôi đang phân vân có nên làm không hay giao luôn cho Ngân hàng” - bà Yến nói. Giám đốc HIFU cũng đồng tình với Viện trưởng Viện Kinh tế là giải quyết vấn đề nhà ở là tạo chỗ ở chứ không phải tạo sở hữu, tức tập trung làm ra quỹ nhà cho thuê chứ không phải nhà bán trả góp.

• Đặng Vỹ