(VietNamNet) - Phương án cải tạo, nâng cấp các khu tập thể cũ muốn thực hiện được đều phải tôn trọng quyền của chủ sở hữu và lợi ích của họ. Để bảo đảm quyền của chủ sở hữu thì việc xây dựng lại khu tập thể phải do chính các chủ sở hữu làm chủ. Cụ thể hơn, họ phải là chủ đầu tư, chủ sở hữu và chủ vận hành. 

 

>>HN: Khẩn cấp di dân khỏi nhà nguy hiểm B6 Giảng Võ
>>Chung cư nát - không nan giải nếu tư duy rành mạch!

Chung cư B6 Giảng Võ đang rất cần được nâng cấp, cải tạo.

Các khu tập thể hiện nay phải cải tạo, nâng cấp, đúng hơn là phải xây dựng lại. Đó là điều bắt buộc vì lý do an toàn, thẩm mỹ và quản lý đô thị, không có cá nhân nào, dù là  chủ sở hữu hay không có thể nói là không đồng ý được. Điều này phải được coi là một tiền đề pháp lý cho mọi giải pháp.

Các khu tập thể hiện nay đa phần đã được chuyển quyền sở hữu, do đó, không thể dùng hành chính để áp đặt phương thức, giải pháp cải tạo nâng cấp mà phải có sự đồng thuận của đa số chủ sở hữu.

 

Việc cải tạo, nâng cấp, ngoài yêu cầu tuân thủ quy hoạch và kiến trúc đô thị còn phải bảo đảm chủ sở hữu cũ vẫn giữ nguyên quyền sở hữu diện tích sau khi cải tạo và tăng thêm diện tích cho chủ sở hữu nếu có thể (tăng thêm diện tích thích hợp mà không phải trả thêm).

 

Tất cả lợi ích thu được sau khi cải tạo, nâng cấp phải thuộc về các chủ sở hữu khu tập thể. Lợi nhuận thu được phải chi cho vận hành công ích của khu tập thể (điện nước công cộng, gửi xe, bảo vệ, quản lý...) và xây dựng, vận hành các hạ tầng phúc lợi của cộng đồng khu tập thể, không được quyền phân chia cho ai khác.

 

Tuy nhiên, hiện nay, các giải pháp đưa ra thường là Nhà nước giao cho một công ty nào đó thực hiện việc xây dựng lại. Sau khi cải tạo, công ty này trao lại phần diện tích của các chủ sở hữu cũ (nguyên trạng không phải trả tiền, phần tăng thêm phải trả tiền) còn lợi nhuận bao nhiêu thì công ty hưởng và dịch vụ vận hành khu tập thể thì các chủ sở hữu phải trả cho công ty.

 

Giải pháp này đã không tính tới quyền lợi của chủ sở hữu. Vì họ là chủ sở hữu tài sản, tại sao việc sinh lời của tài sản, họ lại không được hưởng, ít nhất là hưởng theo phương thức phi lợi nhuận?

 

Thêm nữa, tại sao lúc đầu họ là chủ sở hữu, nay, sau khi cải tạo lại bị buộc phải chia sẻ quyền sở hữu đó cho những đối tác khác, để các đối tác này thu lợi?

 

Những nguyên tắc nêu ở trên đã không được tuân thủ cho nên không có khu tập thể nào có thể cải tạo, xây dựng lại được là điều dễ hiểu.

 

Phương án nào muốn thực hiện được đều phải tôn trọng quyền của chủ sở hữu và lợi ích của họ như các nguyên tắc nói trên. Phương án phải khả thi về kinh tế trước mắt và lâu dài.

 

Để bảo đảm quyền của chủ sở hữu thì việc xây dựng lại khu tập thể phải do chính các chủ sở hữu làm chủ. Cụ thể hơn họ phải là chủ đầu tư, chủ sở hữu và chủ vận hành.

 

Cách duy nhất để thực hiện điều này là cộng đồng các chủ sở hữu thành lập ra một tổ chức pháp nhân, làm đại diện cho chủ sở hữu về mặt pháp lý. Tài sản của các chủ sở hữu góp lại trên danh nghĩa đủ bảo đảm cơ sở kinh tế - pháp luật cho tư cách pháp nhân này (có thể tạm gọi là Ban quản lý Chung cư). Việc thuê công ty nào để xây dựng lại khu tập thể là quyền của Ban quản lý Chung cư này. Các công ty chỉ đóng vai trò làm thuê về xây dựng, không có vai trò gì về kinh doanh, sở hữu.

 

Nếu được cải tạo đâu có kém?

Về vấn đề kinh tế - kỹ thuật, mặt bằng diện tích mà các chủ sở hữu đang có là tài sản duy nhất để tiến hành xây dựng lại khu tập thể do Ban quản lý Chung cư đại diện điều hành.

 

Đa phần các chung cư này hiện nay chỉ có 5 tầng. Việc xây dựng lại thành chung cư từ 25 tầng trở lên là giải pháp để tăng nguồn tài sản ít nhất là 5 lần. Phần tài sản tăng lên đó cần được tính toán để chẳng những đủ mà còn dư để chi trả kinh phí xây dựng (Thuê công ty tư vấn làm dự án khả thi).

 

Ban quản lý Chung cư có thể được tổ chức theo hai kiểu: (i) Tổ chức phi lợi nhuận, không phải đóng thuế nhưng không được chia lợi nhuận cho cá nhân. Mọi lợi nhuận thu được phải tái đầu tư cho chung cư; (ii) Tổ chức kinh doanh có lợi nhuận. Nếu tổ chức kinh doanh thì sẽ theo luật công ty, đăng ký với Nhà nước và nộp thuế.

 

Nhà nước đóng vai trò rất quan trọng trong dự án này vì các lý do sau đây:

 

Thứ nhất, việc quy hoạch xây dựng chung cư, đô thị là trách nhiệm của Nhà nước vì người dân đã đóng thuế cho Nhà nước. Vì vậy, việc quy hoạch tổng thể, quy hoạch chi tiết, kiến trúc đô thị, cấp phép xây dựng, giấy phép sở hữu... do các cơ quan Nhà nước làm miễn phí.

 

Thứ hai, Nhà nước bảo đảm thủ tục pháp lý và làm trọng tài tổ chức một cách dân chủ để cho ra đời tổ chức có tư cách pháp nhân đại diện cho cộng đồng chung cư điều hành toàn bộ dự án này.

 

Thứ ba, Nhà nước cấp nguồn vốn đầu tiên để thuê các công ty tư vấn chuyên môn lập dự án khả thi, thiết kế kỹ thuật và lựa chọn đấu thầu xây dựng. Nguồn vốn này được lấy từ nguồn ngân sách xây dựng của thành phố (thuế của dân) hoặc vốn ODA hoàn lại hoặc không hoàn lại. Tất cả nguồn vốn này có thể cấp không, cho vay không lãi suất hoặc cho vay ưu đãi dài hạn. Nhà nước cho mượn (hoặc cho thuê) diện tích tái định cư thời gian ban đầu trước khi dự án có diện tích để tự giải tỏa.

 

Thứ tư, Nhà nước bảo lãnh cùng với thế chấp tài sản của dự án để vay một phần vốn ban đầu cho triển khai xây dựng đến mức đủ điều kiện theo luật định để ứng vốn của khách hàng.

 

Theo tôi, Nhà nước nên chọn các khu tập thể có trình độ dân trí trên trung bình để thí điểm các giải pháp này. Ở Hà Nội, tốt nhất nên chọn khu B Kim liên, khu A, B Giảng Võ  hoặc khu Nguyễn Công Trứ làm thí điểm. Ngoài trình độ dân trí cao, các khu này còn là những địa điểm lý tưởng có giá trị cao về đất đai, dễ xây dựng và thu lại lợi ích nhanh bù đắp chi phí.

 

Lợi ích của phương án này rất rõ ràng: Nhà nước và nhân dân cùng có lợi. Nhà nước không phải bỏ vốn nhiều ban đầu, không tốn tiền giải tỏa mà vẫn có kiến trúc đô thị khang trang. Người dân nâng cao được chất lượng cuộc sống mà không phải tốn kém, có nguồn kinh phí bảo đảm lâu dài cho vận hành. Thêm đó, phương án này còn tạo thêm diện tích cho thành phố và giải tỏa các mâu thuẫn trong nội bộ, giảm khoảng cách giàu nghèo...

 

• Nguyen Lai, Khu TT Kim Liên, Hà Nội

Ý kiến của bạn về giải pháp trên: