Ở Hà Nội mỗi khi vào giờ đi làm hoặc giờ tan tầm, bạn sẽ thấy những biển người chen chúc nhau trên mọi nẻo đường phố. Đặc biệt là khi có một vài tuyến đường bị tạm cấm đột xuất hoặc sau một cơn mưa rào lúc tan ca thì cảnh tắc nghẽn đường lại càng khủng khiếp;  hàng chục nghìn người nhích từng centimet trên các con phố. Mỗi khi như thế tôi lại xót xa cho những dự án thông minh về qui hoạch Hà Nội mà nếu như được thực hiện thì Hà Nội của chúng ta đã sánh ngang với các đô thị lớn trong khu vực như Bangkok, Thâm Quyến...

(bài tham gia Diễn đàn" Vì sao quy hoạch bị động,giải phóng mặt bằng dây dưa?")

Cũ mới có giao hòa?

 Mặc dù chúng ta đã qui hoạch mở đường và mở rộng Hà Nội nhưng chính sự tối kiến trong qui hoạch này đã làm cho cuộc sống ngày càng ngột ngạt hơn. Với lòng tự trọng cá nhân, tôi luôn xếp đặt những thông tin mà mình muốn nói theo thứ tự: “Khi nào được quyền nói? Nói cái gì? Nói ở đâu? Và nói bằng phương tiện gì?”. Nhưng với tư cách của một người công dân yêu Hà Nội thì tôi muốn chia sẻ những ý tưởng thông minh về một dự án qui hoạch Hà Nội đã bị lãng quên dưới con mắt của một người chuyên nghiên cứu về Toán học. Theo quan điểm của tôi thì có thể chia Hà Nội thành 3 khu vực qui hoạch:

 Khu trung tâm (gồm khu phố cổ và khu phố kiến trúc Pháp trong đó quận Hoàn Kiếm nằm trọn trong 2 khu vực này),

 khu cận trung tâm (gồm 3 quận cũ của Hà Nội là Ba Đình, Hai Bà Trưng, Đống Đa tiếp giáp với khu trung tâm);

 khu Hà Nội mở rộng (gồm các quận mới của Hà Nội: Thanh Xuân, Tây Hồ, Cầu Giấy, Long Biên).

 Tiếp theo chúng ta sẽ so sánh những ý tưởng thông minh của một dự ánh qui hoạch Hà Nội với cách qui hoạch Hà Nội đã được thực hiện từ trước tới nay

 I. Phát kiến của dự án cải tạo khu trung tâm Hà Nội. Vào đầu thập kỷ 90 khi cả nước bắt đầu bước vào nền kinh tế thị trường, có 2 dự án đột phá về qui hoạch Hà Nội của tiến sĩ, kiến trúc sư Hoàng Phúc Thắng giám đốc công ty TNHH ADC. Đó chính là dự án: “Phố cổ Hà Nội: Bảo tồn cải tạo bằng phát triển” và “Cải tạo khu phố kiến trúc Pháp bằng phương án xử lý tại chỗ”.

 1. Dự án cải tạo khu phố cổ Hà Nội Hiện trạng các khu phố cổ ở Hà Nội là các con phố ngắn hẹp tạo nên một mạng lưới bàn cờ. Ngoài mặt đường là các ngôi nhà 2 tầng cũ kỹ, bên trong là các ngôi nhà một tầng với công trình phụ dùng chung cho nhiều hộ gia đình. Kiến trúc sư Hoàng Phúc Thắng đã có một ý tưởng đột phá là mở thêm các đường nhỏ trong lòng các ô vuông bàn cờ nhằm qui hoạch lại nhà ở trên diện tích này để qua đó tăng hệ số sử  3 tầng ở-dụng đất. Nếu như trước khi cải tạo mỗi ô vuông phố cổ có 4 dãy nhà 2  4 mặt đường còn bên trong là các dãy nhà 1 tầng và công trình phụ (Sơ đồ 1) thì  3 tầng ở 4 mặt đường (sau khi cải tạo ta vẫn giữ nguyên được 4 dãy nhà 2  tầng cao 4,5m) nhưng mở được thêm 6 dãy nhà cao 3 tầng (mỗi tầng cao 3m) gồm 4 dãy nhà bên trong ô vuông và 2 dãy nhà ở mặt phố mới mở (Sơ đồ 2). Dự án này vừa bảo tồn kiến trúc phố cổ vừa cải tạo được cơ sở hạ tầng đã rất cũ nát, đồng thời tăng diện tích nhà ở, cải thiện mật độ giao thông và mang lại hiệu quả kinh tế (theo tính toán năm 1993 với giá đất từ 10 đến 30 cây vàng trên mỗi m2 thì dự án mang lại lợi ích kinh tế khoảng 500 triệu USD).

 2. Dự án cải tạo khu phố kiến trúc Pháp Theo số liệu của sở nhà đất, Hà Nội có khoảng 1000 ngôi biệt thự kiến trúc Pháp nằm ở các phố trong hình chữ nhật Phan Chu Trinh, Tràng Thi, Lê Duẩn, Nguyễn Du và một số các phố khác như Trần Quang Khải, Ngô Thì Nhậm, Tuệ Tĩnh… Hiện trạng các khu phố kiến trúc Pháp là có khoảng từ 4 đến 6 hộ gia đình sống trong một biệt thự có diện tích khoảng 300m2. Mỗi hộ có diện tích ở chính khoảng 25m2, phần còn lại là công trình phụ và lối đi (Sơ đồ 3). Diện tích ở chia cho bình quân đầu người ở các khu biệt thự là rất thấp nhưng họ vẫn quyết tâm bám trụ ở đây mà không chịu di rời đi nơi khác là vì tâm lý muốn được thụ hưởng một cơ sở hạ tầng dịch vụ rất tiện lợi của khu vực trung tâm như gần nơi làm việc, trường học trọng điểm, bệnh viện trung ương, cung văn hóa thiếu nhi, nhà hát lớn … Để giải quyết bài toán qui hoạch và tâm lý của các hộ này, KTS Hoàng Phúc Thắng đã đưa ra ý tưởng chọn 300 biệt thự (có liên kết cạnh nhau từ 3 biệt thự trở lên) trong tổng số 1000 biệt thự để giải phóng mặt bằng (GPMB) và xây từ 60  20 tầng cao cấp (Sơ đồ 4). Tất cả các hộ dân trong 1000-đến 80 chung cư 15  biệt thự sẽ chuyển đến ở các chung cư này với diện tích ở gấp rưỡi so với trước và họ sẽ chiếm không quá 20% tổng số diện tích của các khu chung cư mới xây. Phần còn lại 700 ngôi biệt thự được tôn tạo theo kiến trúc Pháp ban đầu. Theo tính toán của KTS Hoàng Phúc Thắng thì hiệu quả kinh tế mang lại từ việc khai thác 80% diện tích còn lại của các khu chung cư và 700 ngôi biệt thự là 6 tỷ USD. Dự án cải tạo khu trung tâm Hà Nội của TS, KTS Hoàng Phúc Thắng đã được nguyên Chủ tịch UBND TP. Hà Nội là Lê Ất Hợi và Nguyên Thủ tướng Võ Văn Kiệt rất ủng hộ nhưng vì thời đó chúng ta bắt đầu bước vào nền kinh tế thị trường và nhiều lý do khác nữa mà dự án đã bị lãng quên.

 II. Xót xa việc GPMB và mở đường tại các khu phố cận trung tâm.

Tiếp giáp khu trung tâm, với 5 cửa ô của Hà Nội đều nằm trên các phố của khu này, khu cận trung tâm đóng vai trò rất quan trọng trong vấn đề giao thông đô thị. Từ thập kỷ 90 đến nay chúng ta đã GPMB và mở một số tuyến đường để nâng cấp giao thông đô thị như các tuyến đường: Kim Mã, Giải Phóng, Chùa Bộc, Thái Hà, Nguyễn Chí Thanh, Đại Cồ Việt, Xuân Thủy… và hiện tại  Ô Chợ Dừa. Từ trước tới nay,- Ngã Tư Sở và đường Kim Liên -là đường Tây Sơn  qui trình GPMB và mở đường tại khu cận trung tâm đều có chung một đặc điểm là GPMB của tất cả các nhà mặt đường để lấy đủ độ rộng con đường mới theo thiết kế. Với qui trình này, chúng ta phải lấy tiền ngân sách của Nhà Nước để đền bù cho dân. Việc mở đường chỉ cải thiện được ách tắc giao thông trong một thời gian ngắn nhưng về kinh tế thì thiệt hại vô cùng lớn. Mặt khác, qui trình này không đảm bảo tính công bằng khi những người dân ở mặt phố bị chuyển ra ngoại ô còn những hộ ở những ngôi nhà lụp sụp trong ngõ sau một đêm đã trở thành tỷ phú vì đã được chuyển ra ngoài mặt phố. Từ dự án cải tạo khu phố cổ của KTS Hoàng Phúc Thắng, chúng ta có thể phát triển để áp dụng vào việc GPMB và mở đường tại các khu cận trung tâm theo quy trình sau:

 • Xác định độ rộng của đường cần mở và vỉa hè 2 bên đường.

 • Lấy sâu vào 2 bên đường với độ rộng nhất định đủ để qui hoạch toàn bộ khu đất với cơ sở hạ tầng thấp.

 • Lập dự án tái thiết xây dựng các khu chung cư tại phần đất lấy sâu vào 2 bên đường với hệ thống các đường nội bộ đóng vai trò giảm mật độ giao thông cho trục đường chính. Các căn hộ của chung cư là dành cho việc tái thiết chỗ ở của người dân có đất sở tại. Phần còn lại là bán hoặc cho thuê.

• Kêu gọi ngân hàng và các công ty xây dựng của Nhà nước cũng như tư nhân hoặc các đối tác nước ngoài tham gia vào dự án.

 • Trong trường hợp thiếu vốn đầu tư thì việc lấy sâu đất vào hai bên đường và xây dựng nhà chung cư có thể thực hiện từng phần theo từng giai đoạn với phương pháp cuốn chiếu.

 Qui trình GPMB để mở đường và xây nhà chung cư tại chỗ đã được triển khai tại tất cả các thành phố của Trung Quốc. Chúng ta có thể thấy một ví dụ tiêu biểu là qui hoạch của thành phố Nam Ninh thủ phủ của tỉnh Quảng Tây. Đây là một tỉnh nghèo- của Trung Quốc nhưng trong thành phố chỉ có các chung cư cao tầng mà không có một người dân nào có nhà riêng ở mặt đường kể cả quan chức thành phố (trừ khu phố đi bộ để bảo tồn kiến trúc và văn hóa).

 Để làm rõ sự sai lầm khủng khiếp với cách làm GPMB và mở đường của Hà Nội từ trước đến nay chúng ta xét ví dụ tiêu biểu là việc mở 1km chiều dài đường Kim Mã năm 1999 ở đoạn đường từ ngã tư Giang Văn Minh đến ngã tư Núi Trúc và 200m đường Giang Văn Minh năm 2003 từ Kim Mã sang Đội Cấn.

1. Phương án 1 (qui trình đã thực hiện từ trước tới nay):

 1.1. Mở rộng 1 km đường Kim Mã năm 1999

•  • Mở đường rộng 20m thành đường rộng 40m, dài 1.000m.
• • Diện tích đền bù khoảng: 20.000m2.
•  • Đơn giá đền bù bình quân: 3.000.000VND/m2.
•  • Tổng giá tiền đền bù: 60 tỉ VND.
•  • Tiền xây dựng đường: 15 tỉ VND.
•  • Tổng số tiền cho dự án: 75 tỉ VND. Qui đổi 1USD =13.320VND thì 75 tỉ VND = 5,6 triệu USD.
• 1.2. Mở kéo dài 200m phố Giang Văn Minh năm 2003
• • Diện tích đền bù khoảng: 5.000m2.
• • Đơn giá đền bù bình quân: 12.000.000VND/m2.
• • Tổng giá tiền đền bù: 60 tỉ VND.
•  • Tiền xây dựng đường: 5 tỉ VND.
• • Tổng số tiền cho dự án: 65 tỉ VND. Qui đổi 1USD =15.200VND thì 65 tỉ VND = 4,2 triệu USD.

1.3. Tổng số tiền thực hiện phương án 1: 5,6 triệu USD+4,2 triệu USD = 9,8 triệu USD

 1.4. Kết quả: Qui mô mở đường không đáp ứng được lưu lượng giao thông từ cửa ngõ phía Tây về trung tâm và ngược lại nên vẫn thường xuyên xảy ra tắc đường. Cơ sở hạ tầng của hai làng Vạn Phúc và Núi Trúc không được cải thiện, đặc biệt các ngõ trong làng Vạn Phúc không đủ độ rộng để hai xe máy tránh nhau nên khi mưa lớn cảnh ngập lụt khủng khiếp lại đến với mỗi hộ dân. Việc GPMB rất khó khăn và thực hiện trong một thời gian dài vì phải di rời dân. Nhà nước phải bỏ ngân sách để GPMB nhưng vẫn không đảm bảo công bằng xã hội khi những người dân đang ở mặt phố bị chuyển đi còn một số người trong ngõ được hưởng lợi nhờ chuyển ra mặt phố.

2. Phương án 2 (qui trình phát triển từ dự án cải tạo phố cổ Hà Nội): Dự án mở rộng đồng thời đường Kim Mã và Giang Văn Minh

• • Mở đường Kim Mã rộng 20m thành đường rộng 40m (cả vỉa hè), dài 1.000m
• • Diện tích đền bù khoảng: 20.000m2.
• • Đơn giá đền bù bình quân: 3.000.000VND/m2.
• • Tiền đền bù GPMB làng Vạn Phúc: 60 tỉ VND
• • Tiền mở rộng đường Kim Mã: 15 tỉ VND.
• • Tiền mở đường Giang Văn Minh: 5 tỉ VND
• • Lấy toàn bộ làng Vạn Phúc từ Kim Mã sang Đội Cấn sâu trung bình 200m .
• • Diện tích đền bù khoảng: 200.000m2
• • Đơn giá đền bù bình quân: 1.000.000VND/m2 (Vì có rất nhiều hộ ở trong ngõ không có giấy tờ xác nhận quyền sở hữu đất )
• • Tiền đền bù: 200 tỉ VND
• • Lấy toàn bộ làng Núi Trúc từ Kim Mã sang Giảng Võ sâu trung bình 252m (Trừ diện tích Chùa Kim Mã: 2000m2).
• • Diện tích đền bù khoảng: 250.000m2. • Đơn giá đền bù bình quân: 1.000.000VND/m2
• • Tiền đền bù GPMB làng Núi Trúc: 250 tỉ VND.
• • Tổng số tiền đền bù GPMB : 60 tỉ + 200 tỉ + 250 tỉ = 510 tỉ VND
• • Diện tích GPMB: 200.000m2 + 250.000m2 = 450.000m2
• • Diện tích mặt bằng xây dựng chung cư: 450.000m2 x 60% = 270.000m2
• • Tổng diện tích xây dựng các chung cư 20 tầng: 270.000x20 = 5.400.000m2
• • Đơn giá xây dựng nhà chung cư trung cấp: 2.000.000VND/m2
• • Tiền xây dựng chung cư: 5.400.000x2.000.000 =10.800 tỉ VND

• Tổng số tiền thực hiện dự án: 20 tỉ + 510 tỉ +10.800 tỉ =11.330 tỉ VND Nếu tính tỷ giá 1USD = 13.320 VND thì 11.322 tỉ VND = 850,6 triệu USD

 Kết quả: Việc giải phóng mặt bằng dễ dàng vì nó được gắn liền với việc tái định cư tại chỗ. Cửa ngõ phía tây của Hà Nội ngoài đường Kim Mã mở rộng còn có thêm hai tuyến đường chạy dọc theo các khu chung cư nên không thể xảy ra ách tắc giao thông. Khu chung cư có 20% diện tích để tái định cư và 80% để bán với tổng trị giá giá 2 tỷ USD. Như vậy hiệu quả kinh tế của dự án này khoảng 1 tỷ 149,4 triệu USD.

Nếu áp dụng mô hình này cho các đường phố đã mở tại khu cận trung tâm từ năm 1992 cho đến nay (khoảng 20km) thì hiệu quả kinh tế ước tính khoảng 20 tỉ USD.

III. Vài nét về Qui hoạch khu Hà Nội mở rộng. Mở rộng đô thị là một đòi hỏi tất yếu của khách quan và chủ quan để phục vụ sự tăng trưởng dân số tự nhiên và điều tiết mật độ dân cư. Việc cải tạo khu trung tâm và cận trung tâm Hà Nội chỉ làm tăng hệ số sử dụng đất chứ không làm giảm mật độ dân cư nên việc mở rộng Hà Nội vừa phải đáp ứng yêu cầu của một đô thị hiện đại để chuyển dịch cơ cấu và phân bố lại mật độ dân số, vừa phải phục vụ mục đích tái định cư các khu vực bị GPMB. Hiện nay trên địa bàn Hà Nội có gần 80 dự án khu đô thị mới với tổng diện tích trên 2000 ha và trung bình mỗi năm Hà Nội xây thêm được 1,3 triệu m2 nhà ở. Các  Nhân-khu đô thị: Định Công, Linh Đàm, Làng Quốc tế Thăng Long, Trung Hòa  Chính, Mỹ Đình I,

 Mỹ Đình II, SIPUTRA… bước đầu đã tạo được sức hút với người dân ở khu trung tâm.

Mục tiêu đặt ra đến năm 2010 Hà Nội sẽ hoàn thiện cơ bản mạng lưới đường nội đô, các trục đường hướng tâm nối các khu vực như vành đai I, vành đai II, vành đai III và các cầu Nhật Tân, Thanh Trì, Vĩnh Tuy qua sông Hồng trên các tuyến vành đai. Tuy nhiên để thay đổi nhận thức và tạo sức thu hút mạnh mẽ cho dân cư các khu vực trung tâm thì cần phải đẩy mạnh xây dựng các công sở, trường học, bệnh viện, các siêu thị bán giá rẻ như chợ Đồng Xuân - Bắc Qua....

IV Kết luận: Một cách rất tình cờ tôi được quen biết KTS Hoàng Phúc Thắng, những câu chuyện về anh tôi sẽ chia sẻ với bạn đọc trong một dịp khác. Dự án cải tạo khu phố cổ và khu phố kiến trúc Pháp của anh là một phát kiến có gía trị lớn vì nó không chỉ làm thay đổi bộ mặt của Thủ đô mà còn mang lại hiệu quả kinh tế rất lớn (ước tính 27 tỉ 649 triệu USD). Ở thời điểm này việc triển khai phương pháp của KTS Hoàng Phúc Thắng là rất muộn (vì giá đất quá cao nên cần vốn đầu tư lớn) nhưng với những gì đã trình bày ở trên thì vẫn phải thực hiện việc cải tạo khu trung tâm và cận trung tâm bằng phương pháp này (có thể thực hiện theo từng phần). Bạn đọc muốn hiểu thêm những tư tưởng về qui hoach Hà Nội của KTS Hoàng Phúc Thắng có thể đọc bài viết “Sóng Đô thị” của anh trong cuốn sách “Người tài Đất Việt” do NXB Lao Động phát hành năm 1999. Mặc dù rất xúc động khi được xem mô hình và dự án của anh, song lúc đó tôi đã không nghĩ đến việc viết một bài báo về nó bởi tôi tin rằng có rất nhiều vị quan chức và các cơ quan chức năng đã biết và hiểu - Ngã Tư Sở, Kim Liên -dự án đó trước tôi. Nhưng việc mở các trục đường Tây Sơn,  Ô Chợ Dừa gần đây với kinh phí lên đến hàng trăm triệu đôla đã làm cho tôi bức xúc  để viết lên bài báo này. Rất mong bạn đọc gần xa cùng chia sẻ với tư tưởng của KTS Hoàng Phúc Thắng và tham gia viết bài trong chuyên mục “ Diễn đàn này”

Trần Phương ( Giám đốc Trung tâm hỗ trợ phát triển các sản phẩm trí tuệ thuôc Liên hiệp các hội KHKT Viêt Nam; Mobile: 0913220457)

Ý kiến của bạn về dự án này?