Giá đất tại Hà Nội đang cao phi lý

(VietNamNet) - Đất đai đang là một trong những trở ngại hàng đầu với hoạt động kinh doanh của DN. Giá đất cao làm hạn chế khả năng tiếp cận mặt bằng kinh doanh của DN. DN đặc biệt ''ngại'' những rườm rà trong thủ tục hành chính liên quan đến đất đai. Ngay tại Hà Nội, DN phải đi qua 13 cơ quan hành chính mới tới được UBND thành phố và mới xin được giấy chứng nhận thuê chính mảnh đất họ vừa ''mua'' lại từ dân. 

Đây chỉ là một vài trong số rất nhiều lo lắng của các DN tại buổi lấy ý kiến DN về Luật Đất đai sửa đổi tại Hà Nội hôm qua (24/9). Những ý kiến này sẽ  sẽ được đưa ra tại phiên họp thứ 4 của Quốc hội vào cuối tháng 10 này.

Phát biểu tại hội nghị, ông Vũ Tiến Lộc, Chủ tịch Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam, cho biết: ''Dự thảo Luật Đất đai lần này có hướng đến sự vận hành của thị trường bất động sản. Công nhận thị trường bất động sản và công nhận quyền sử dụng đất là hàng hoá có nghĩa quyền sử dụng đất phải có giá, được trao đổi, chuyển nhượng theo quy luật cung - cầu. Đất có cơ hội tìm đến với những người sử dụng có hiệu quả. Công nhận quyền sử dụng đất là hàng hoá, Nhà nước cần tôn trọng quy luật kinh tế của nền kinh tế thị trường. Mọi can thiệp khiên cưỡng bằng biện pháp hành chính chỉ tạo ra những tác động tiêu cực''.

Luật Đất đai có thiên vị nhà đầu tư nước ngoài?

Ông Vũ Duy Thái, Chủ tịch Hiệp hội Công thương Hà Nội đưa ra ý kiến, Luật quy định chỉ Nhà nước mới có quyền thu hồi đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất và phê duyệt phương án đền bù cho người có đất bị thu hồi, cho những trường hợp khi Nhà nước thu hồi đất vào mục đích an ninh quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng (bao gồm cả dự án có vốn đầu tư nước ngoài). Như vậy thì chỉ những dự án có vốn đầu tư nước ngoài và dự án công ích (có nhu cầu sử dụng đất) mới được UBND địa phương (nơi có đất cho thuê) có trách nhiệm tổ chức đền bù giải phóng mặt bằng và hoàn tất các thủ tục cho chủ dự án hoặc nhà đầu tư thuê đất.

DN, nhất là DN tư nhân muốn thuê đất phải tự mình hoàn tất mọi thủ tục, từ việc tìm kiếm địa điểm, thoả thuận giá cả với người có đất đến việc đề nghị chính quyền phường, xã, quận, huyện, tỉnh, thành xác nhận, chấp thuận địa điểm, diện tích, cả thảy phải qua 13 đầu mối mới được UBND tỉnh (thành phố) phê duyệt phương án bồi thường cho người có đất bị thu hồi. Sau đó mới đến bước làm thủ tục cho thuê mảnh đất mà chính các nhà đầu tư đã ''mua'' của người dân.

Nhà đầu tư trong nước do đó vừa phải trả tiền 2 lần (một ''mua'' của dân, một trả tiền thuê cho Nhà nước), vừa phải mất thời gian thu xếp mọi chuyện, có khi phải mất vài ba năm mới có thể bắt tay vào san lắp mặt bằng. Chưa hết, để có nhà xưởng, DN còn phải xin phép xây dựng và đợi thêm một thời gian nữa. Vì vậy, có tới 44,4% chủ dự án không đủ kiên nhẫn nên đã bỏ cuộc.

Đấy là trường hợp nằm trong quy hoạch, nhưng chẳng may quy hoạch bị thay đổi, hoặc vì lý do tế nhị nào đó ''mua rồi'' nhưng không được phép chuyển đổi mục đích sử dụng thì nhà đầu tư vừa tốn phí (có khi lên tới bạc tỷ), vừa bị xem là ''vi phạm'' Luật Đất đai, có khi ''tiền mất tật mang'' nếu xẩy ra kiện tụng. Hiện tượng này không chỉ ở Hà Nội, mà phổ biến ở hầu hết các địa phương trong cả nước.

Kết quả điều tra mới đây ở 8 tỉnh, thành phố (trong đó có Hà Nội), sai phạm về sử dụng đất không đúng mục đích chiếm tới 42% tổng sai phạm về quản lý, sử dụng đất đai. Mới chỉ có 27 tỉnh thành trên cả nước công khai quy hoạch sử dụng đất và quỹ đất chưa sử dụng. Riêng trên địa bàn Hà Nội, theo số liệu mới nhất của Sở địa chính Nhà đất, có 126 trường hợp mua bán trái phép tới trên 400.000m2 đất.

DN khó đầu tư lâu dài vì thời hạn thuê đất quá ngắn

Một chủ đề khá ''nóng'' tại hội nghị này là vấn đề thời hạn thuê đất. Hầu hết các DN cho rằng thời hạn thuê đất 50 năm như trong điều 27 Luật Đất đai sửa đổi quy định. TS Lê Thái Hỷ, Chánh Văn phòng Ban Quản lý các Khu Chế xuất và Công nghiệp TP.HCM đưa ra ý kiến: ''Vấn đề lớn đầu tiên liên quan tới đất đai đối với nhà đầu tư trong KCX và KCN mà chúng tôi muốn Dự thảo Luật lần này cần phải đề cập là thời hạn thuê đất. Các DN đầu tư cơ sở hạ tầng được cấp hoặc thuê đất với một thời hạn nhất định, thường là 50 năm chỉ có thể ký hợp đồng cho thuê đất với các DN đặt nhà máy trong KCN, KCX với thời hạn tối đa là thời hạn còn lại của quyền sử dụng đất - ví dụ như 35 hay 40 năm. Tuy nhiên các DN khi đầu tư vào chênh lệch giữa giấy phép đầu tư và hợp đồng thuê đất, DN không được đảm bảo là sẽ được thuê đất tiếp. Hơn nữa, việc chênh lệch về thời gian này còn tạo ra khó khăn trong việc tính toán và thanh toán tiền thuê đất''.

Tại sàn giao dịch địa ốc của ngân hàng ACB. Ảnh: Nguyên Vũ

Một nhà đầu tư nước ngoài, ông Lai Boon Tuck, Giám đốc Công ty Liên doanh Grand Horizon rất bức xúc cho biết: ''Nhà nước cần cho phép thời hạn cho thuê đất dài hơn cho các nhà đầu tư nước ngoài. Hiện tại, các nhà đầu tư nước ngoài được phép hoạt động trung bình từ 30 đến 40 năm sau đó phải chuyển giao cơ sở vật chất, hạ tầng cho phía Vịêt Nam, trong khi đó, với nhiều liên doanh, hoạt động trong lĩnh vực bất động sản, từ thời gian này trở đi, liên doanh mới có lãi''.

''Luật cho phép thời hạn cho thuê đất sản xuất kinh doanh tối đa là 50 năm nhưng chỉ được cho phép thuê 30 năm. Hiện nay, các quy định cụ thể về thời hạn thuê đất không rõ ràng. Thời hạn 30 năm đối với DN là còn ngắn. Thời hạn thuê ngắn sẽ khiến DN ngại đầu tư lớn khấu hao nhanh, làm tăng giá thành sản xuất, giảm tính cạnh tranh và không yên tâm đầu tư lâu dài''. Bà Ngô Thái Hoà, Giám đốc Công ty chè Thái Hoà khẳng định.

Thị trường bất động sản thiếu ''một bàn tay vô hình''

Tin về giá đất ở phố cổ Hà Nội lên tới gần 45 cây vàng/m2, cao hơn cả giá đất ở những khu đô thị giàu có và sang trọng bậc nhất thế giới đang khiến nhiều nhà đầu tư nước ngoài chần chừ khi vào thị trường Việt Nam. Vừa qua, một số mảnh đất ở huyện Từ Liêm được đấu thầu với giá trúng thầu trung bình 18-20 triệu đồng/m2 trong khi thời kỳ đầu ở Linh Đàm, khu làng quốc tế Thăng Long giá chỉ 2-4 triệu đồng/m2.

Nếu tính diện tích bình quân xấp xỉ 80-100 m2, thì giá của mảnh đất đó là 1,6-2 tỷ đồng, cao hơn 2 lần ở London với cùng cự ly cách trung tâm thủ đô, trong khi hạ tầng cơ sở của họ tốt hơn nhiều: có ôtô buýt, tàu điện ngầm, điện nước, trường học, công viên cây xanh, siêu thị, chợ đồng bộ... Những cơn sốt đất đã bắt đầu gây tai biến đáng tiếc cho một đất nước còn nghèo như Việt Nam và đang cần từng đồng vốn đầu tư. Giá đất tăng nhanh làm đắt đỏ các công trình phát triển hạ tầng, làm tăng nhanh chi phí kinh doanh và đẩy xa khoảng cách giàu nghèo giữa các tầng lớp dân cư. TS.Phạm Duy Nghĩa, Khoa Luật, ĐHQG Hà Nội đưa ra ý kiến: ''Làm cho đất biến thành hàng hoá, đất biến thành tư bản, biến hoá linh hoạt trên thị trường cần trở thành một chủ đích của Luật Đất đai''.

Ngoài ra, có rất nhiều lo lắng từ phía DN về việc liệu các cơ chế xác định giá đất sẽ được áp dụng trong thực tế như thế nào cho nhất quán, công bằng. Trong khi Luật hiện hành chỉ cho phép duy nhất Nhà nước có quyền quy định giá đất thì trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất hoặc xác định giá trị quyền sử dụng đất như một tài sản của DN thì DN luôn phải chịu thiệt thòi vì mức giá đó thường thấp hơn hẳn giá thị trường.

Ông Nguyễn Đức Vinh, Tổng Giám đốc Ngân hàng Thương mại Cổ phần Kỹ thương Việt Nam (Techcombank) thì đưa ra tình huống: ''Một nhà đầu tư đã trả tiền thuê đất cho 10 hay 20 năm, về mặt pháp lý, họ được quyền dùng đất này để thế chấp cho các giao dịch kinh tế, ngân hàng được quyền nhận thế chấp. Nhà nước khi thu hồi thì thu hồi như thế nào, có hay không bồi thường, và làm thế nào để ngân hàng nhận thế chấp được bảo đảm quyền lợi của mình?''.

Ông Vinh cũng khẳng định, Luật Đất đai ảnh hưởng tới phần lớn các giao dịch kinh tế, đặc biệt là giao dịch ngân hàng. Khoảng 40% giao dịch của Ngân hàng Techcombank có liên quan tới bảo đảm, thế chấp bằng các quyền về đất đai và các tài sản liên quan tới đất. Người làm luật cần cân nhắc để tránh xảy ra tình trạng ''ném chuột vỡ bình''. Môi trường kinh doanh không ổn định không chỉ ảnh hưởng tới thu hút nhà đầu tư nước ngoài mà còn làm nản lòng chính nhà đầu tư trong nước''.

• Phương Thanh

Tin liên quan:

Cần một cái nhìn thực tế về Luật Đất đai 
Làm thế nào để chống được nạn đầu cơ đất đai? 
Dự thảo Luật Đất đai chưa tháo gỡ được ''giá đất giả tạo'' 
Đem Luật Đất đai ra cho dân góp ý 
Sắp có thanh tra chuyên trách về đất đai 
Doanh nghiệp vẫn nhức đầu về chuyện đất đai 
 Thứ trưởng Đặng Hùng Võ giải đáp các thắc mắc về đất đai