(VietNamNet) - Khi nhiều người Hà Nội đổ tiền vào đầu cơ chung cư mới thì chung cư cũ cũng theo đà đó lên giá. Hai năm lại đây, nhà chưng cư mới khó bán, giá chững thì nhà chung cư cũ vẫn cao giá. Trong bất cứ trường hợp nào nhà chung cư cũ vẫn đắt khách với mức giá không hề rẻ.
Đắt mà rẻ
Ông Bài ở C3 - Nam Đồng rao bán căn nhà tầng 4 rộng 45 m với giá 520 triệu. Khu Nam Đồng hiện vẫn thuộc quản lý của quân đội, nhà xây đã trên 20 năm, hạ tầng xuống cấp, điện nước đã phải làm lại nhiều lần, tất cả các công trình công cộng đều bị lấn chiếm và gần như không hoạt động. Tính ra, giá hơn 11 triệu/m2 tương đương với giá của những chung cư mới thuộc diện đẹp hiện nay trên địa bàn Hà Nội.
 |
| Chung cư cũ xuống cấp, chật hẹp nhưng vẫn có những lợi thế riêng. |
Lần đầu đến hỏi mua, ông Bài nhất quyết không giảm giá. Ông nói "cần tiền gấp tôi mới bán, nhà chỗ này để càng lâu càng có giá, cho thuê mỗi tháng hơn triệu bạc là có người vào ngay".
Theo ông Bài thì khu nhà của ông có rất nhiều lợi thế. Nào là ở trung tâm, đi đâu cũng dễ; có chợ và trường học đều ở ngay trong khu, không lo giấy tờ vì đây nhà quân đội giao... Thậm chí cả những điều mà người mua ái ngại nhất là dòng sông Lừ đen ngòm, hôi thối chảy ngay phía sau khu nhà cũng là một lợi thế: "Chỗ này nay mai người ta cống hoá thành đường đi, rất thoáng" - ông nói.
Tương tự, căn hộ ở tầng 3 nhà A25 - Nghĩa Tân rộng 54 m2 cũng được chủ hộ tên Liên rao bán với giá 570 triệu đồng. Theo chị Liên, ở khu này có trường, gần chợ lại còn dân trí cao, an ninh tốt... hệ thống sân chơi đường nội bộ mới làm lại sạch sẽ. "Nhà mà có ô tô thì vào tận được cầu thang, con cái có chỗ chơi thoải mái, an toàn. Mà trường ở đây là trường điểm đấy, con cái học hành tốt lắm. Bây giờ ra mua căn hộ ở Mỹ Đình, vừa xa lại không trường học, không chợ, đi làm đường bụi mù mịt lại qua mấy cái "nút" ùn tắc... khổ lắm" - Chị Liên tư vấn.
Chị Vân Anh làm việc tại trường Đại học Xây dựng, mua nhà ở Phương Mai cho biết, nhà của chị thực ra là một căn hộ được chia làm đôi, sau đó cơi nới để bán. Diện tích sử dụng lên đến 24 m2 nhưng sổ đỏ chỉ công nhận có 16 m2, còn lại là cơi nới mà giá đã lên đến 220 triệu đồng. Không được như những căn hộ mà chúng tôi đã từng ghé qua, khu nhà chị Vân Anh ở đã rất xuống cấp, lối vào chật chội vị bị lấn chiếm và không có lấy một công trình công cộng nào.
Tuy nhiên, chị Vân Anh chọn mua căn nhà này không phải vì trung tâm, đi lại dễ mà vì nó... rẻ. Theo lý giải của chị Vân Anh thì để mua căn nhà này, chị đã phải dốc hết tiền tích luỹ và vay mượn khắp nơi mới đủ. Biết là không được tốt, nhưng với hơn 200 triệu mà có nhà ở là tốt rồi. Còn nói là đắt thì cũng đắt thật những hơn 10 triệu đồng/m2, bằng giá nhà chung cư đô thị mới, nhưng với 200 - 300 triệu thì đừng có mơ nhà chung cư mới hiện đại. Bây giờ để có 600 - 700 triệu thậm chí 1 tỷ để mua nhà đẹp thì lấy đâu ra.
Quả thực, hầu hết các khu chung cư cũ như Thành công, Giảng Võ, Trung Tự... đều có một vị trí vô cùng thuận lợi là ở trung tâm thành phố, thuận tiện đi lại mà không một khu đô thị mới xây nào có được và điều này lại tỏ ra phù hợp với đa số người mua để bố mẹ đi làm gần, con cái học hành thuận tiện. Bên cạnh đó, 500 triệu, thậm chí là 300 triệu để mua một căn hộ chung cư có vẻ như vừa tầm gắng sức của đa số người đang cần chỗ ở gấp. Vì vậy, đắt lại được xem là rẻ, hay có thể chấp nhận được.
Chung cư cũ lên đời
Lần thứ hai, tôi quay lại nhà ông Bài để tiếp tục hỏi mua nhà, nhưng ông Bài không những không giảm giá mà tuyên bố không bán. Ông phân trần: không phải tôi không muốn bán cho cậu mà tôi không bán ngôi nhà này nữa. Người ta sắp đập khu nhà này đi để xây lại cao tầng hơn, người ở nhà cũ được tái định cư không mất tiền, diện tích tăng thêm mua theo giá ưu đãi. Họ đã phát phiếu điều tra rồi. Tầng 1 ở đây cũng chẳng buôn bán gì chắc cũng đồng ý nhanh thôi. Ông Bài dứt khoát "tôi không bán nữa đâu, chờ xem sao đã"
Mô hình nhà B6 - Giảng Võ sau khi cải tạo.
Theo lời chỉ dẫn của ông Bài tôi tìm đến một khu nhà đã được lên kế hoạch cải tạo - nhà B6 Giảng Võ. Theo dự kiến khu nhà 5 tầng cũ với 100 hộ dân sẽ được xây mới thành 3 khối nhà cao 13 - 17 tầng, số căn hộ lên đến 200, các căn hộ ở đây sẽ được cải tạo rộng lên 1,7 - 1,8 lần hiện nay, người dân không phải trả tiền cho phần diện tích cũ, phần diện tích thừa ra được mua theo giá nhà nước quy định. Số căn hộ còn lại, doanh nghiệp được bán để thu hồi vốn.
Theo những người dân ở đây, đa số họ đều đồng ý, chỉ một số hộ ở tầng 1 có kinh doanh lúc đầu phản đối vì phải lên tầng hai, tầng 1 để làm dịch vụ nhưng sau khi có cơ chế được thuê tầng 1 kinh doanh nên bây giờ cũng đồng ý cả.
Xem ra, việc cải tạo chung cư cũ mà UBND thành phố Hà Nội đang lên kế hoạch đã được người dân chờ đón rất hy vọng. Theo tờ trình tại kỳ họp Hội đồng nhân dân thành phố mới đây, thì Hà Nội bày tỏ quyết tâm cải tạo các chung cư cũ theo hướng phá nhà cũ thấp tầng, chật hẹp, xây nhà mới cao tầng, diện tích lớn hơn. Vấn đề chỉ còn là cơ chế để hấp dẫn doanh nghiệp. Dự kiến, Hà Nội sẽ bỏ tiền hỗ trợ định cư tạm, hỗ trợ tiền giải phóng mặt bằng, xây dựng một số hạ tầng cơ bản lên đến hơn 100 tỷ đồng cho việc cải tạo chung cư cũ trong hai năm 2005 - 2006. Ngoài ra sẽ có cơ chế để các doanh nghiệp kinh doanh phần diện tích dôi dư sau khi cải tạo nhằm thu hồi vốn.
Và như thế về cơ bản cả 3 cùng có lợi, người dân được ở nhà mới rộng hơn, doanh nghiệp có lãi, thành phố thêm quỹ nhà và cải tạo được bộ mặt xây dựng. Hiện nay, hai khu nhà thí điểm ở Kim Liên, nhà B6 - Giảng Võ, Hà Nội đang có kế hoạch cải tạo lại toàn bộ hai khu tập thể Văn Chương và tập thể Nguyễn Công Trứ.
Vì thế, không ít người dân tính rằng, đến lúc chung cư cũ xuống cấp cũng sẽ đẹp lên như các đô thị mới và không vội gì phải bán. Ở nhà đẹp, lại trung tâm... dường như, thời của các chung cư cũ đã đến.
Một cơ hội kinh doanh
Theo chân anh Đức - nhân viên kinh doanh của một công ty đầu tư phát triển nhà ở Hà Nội, chúng tôi đến hai khu nhà tập thể ở mặt đường Tô Hiệu, đối diện cổng Công viên Nghĩa Đô. Cảnh quan ở đây rất đẹp, đường vắng ô tô - xe máy, công viên nay đã được cải tạo, không còn tình trạng một khu vườn ươm ngập bẩn xưa kia; mặt đường, vỉa hè đường Tô Hiệu và các khu đường nội bộ đã được làm lại... đoạn phố một thời nổi tiếng gái mại dâm đứng đường trở nên sạch sẽ, hiện đại với nhiều cửa hàng cà phê và bán sách.
Trong suy nghĩ nhiều người, chung cư cũ đồng nghĩa với sự chật chội, xuống cấp. Nhưng theo một số chuyên gia quy hoạch, thực ra, các khu chung cư cũ được thiết kế và quy hoạch khá đồng bộ, mỗi khu đều có đầy đủ các công trình công cộng như chợ, trường học, sân chơi... dựa trên quy mô dân cư mà chưa chắc khu đô thị mới nào có được. Tuy nhiên, do quản lý kém nên hạ tầng xuống cấp, đất công cộng bị lấn chiếm dẫn đến tình trạng như hiện nay.
Sau khi khảo sát hai khu căn hộ trên, Đức cho biết, nếu xem để mua ở thì trông rất xuống cấp nhưng nếu nói kinh doanh thì đây có nhiều cái lợi: nhà ở đây chỉ cao 3 tầng, khoảng 40 căn hộ nếu xây cao lên 10 - 15 tầng thì phần thừa ra khoảng hơn căn hộ để bán; quanh khu nhà, phần đất lưu không còn lớn đã bị lấn chiếm khi cải tạo có thể thu hồi để tăng diện tích mặt bằng xây dựng. Đặc biệt, ở đây có vị trí rất đẹp, nếu xây lên thì đắt hàng chẳng thua gì làng quốc tế Thăng Long ở bên kia hồ.
Tuy nhiên, Đức thừa nhận, hiện nay, các doanh nghiệp đều chưa mặn mà lắm với việc cải tạo nhà chung cư, vì thị trường địa ốc đang đóng băng và nhất là cơ chế chưa rõ ràng, ngại vướng mắc về giải phóng mặt bằng, tái định cư... Nhưng nếu trong thời gian tới, thành phố có chính sách hấp dẫn, thị trường nhà sôi động trở lại thì cải tạo nhà chung cư cũ có thể trở thành một cơ hội kinh doanh.
| 
