(VietNamNet) -  Mặc dù đóng băng trên bề nổi, nhưng làn sóng mua bán, đầu cơ bất động sản ngầm ở TP.HCM vẫn diễn ra mạnh mẽ. Nó như con ngựa không dây cương, rối rắm khó điều khiển.

Cắt xẻ, mua bán đất nông nghiệp bằng giấy tay sôi động trở lại

Tình trạng mua bán giấy tay các lô đất xé nhỏ tái diễn trở lại, có nguy cơ gây sự xáo trộn trật tự quản lý. Ảnh: Đ.V.

Tháng 3/2005, khi quyết định số 39 của Chính phủ ban hành, cơ may đã đến cho hàng chục ngàn căn nhà xây dựng trái phép trên địa bàn thành phố. Theo quyết định này, những căn nhà xây dựng trái phép trước ngày 01/7/2004, nhà xây sai thiết kế, kể cả lố tầng… sẽ được công nhận và cho phép hợp thức hóa.

Quyết định này đã giúp TP.HCM thiết lập lại một số vấn đề về đô thị, mà trong đó hiệu quả lớn là quản lý được trật tự thành phố do tình trạng xây dựng nhà trái phép gây ra. Về mặt xã hội, quyết định 39 giúp người dân có điều kiện ổn định và chăm lo việc làm kinh tế.

Tuy nhiên, do tính “hiệu quả” của quyết định này, tình trạng mua  bán các loại đất nông nghiệp, đất thổ vườn… theo phương thức giấy tay bắt đầu sôi nổi trở lại. Sở dĩ có hiện tượng này, vì người dân có tư tưởng “ăn theo” quyết định 39, mua bán đất giấy tay, sau đó xây dựng và tìm cách “chạy chọt” để chứng minh thời điểm xây dựng… trước thời điểm 01/7/2004!

Mấy anh em gia đình bà L. ở phường Bình Hưng Hòa quận Bình Tân có 10.000m² đất cha mẹ để lại, trong đó có đất vườn, rưộng lúa và ao đầm. Họ đã lấp ao và bắt đầu chia nhỏ thành từng lô đất có chiều ngang 4m, dài 17 - 20m để bán. Để người mua yên tâm, ông K. là thợ xây dựng sẽ bao thầu toàn bộ các thủ tục chạy chọt để xây dựng và hợp thức hóa. Ông K. cho biết: Nếu giao cho ông xây dựng, tính luôn phần “chạy” để có biên bản xử phạt của chính quyền trước ngày 01/7/2004, sẽ tính đơn giá xây dựng trọn gói 1,1 triệu/m². Nếu tiếp tục làm thủ tục xin giấy hợp thức hóa để có số nhà do UBND quận cấp, chủ nhà sẽ chi thêm vài triệu nữa.

Trên thực tế, người thu nhập thấp chắc chắn không thể mua được những căn hộ chung cư dù là “dành cho người nghèo” với giá vài trăm triệu đồng. Bên cạnh đó, với chủ trương nhà có diện tích từ 15m² trở lên đã được hợp thức hóa cho tồn tại, nên người dân ít tiền thường chọn mua những khu đất giá rẻ, xây dựng thô sơ để ở. Vì vậy hiện nay tình trạng xé nhỏ các khu đất để mua bán diễn ra khá sôi động, nhất là ở các khu vực thuộc các quận Bình Tân, Bình Chánh, Tân Phú, quận 9, 12…, nơi vẫn còn một lượng lớn đất nông nghiệp, kể cả những nơi đã thuộc diện quy hoạch! Đây lại là cơ hội để giới đầu cơ tiếp tục  có cơ hội hoạt động trở lại sau thời gian khó khăn vì Nhà nước cấm phân lô hộ lẻ.

Chưa rõ việc chạy chọt có thành hay không, tuy nhiên đây cũng là một cảnh báo để chính quyền, nhà quản lý biết để có giải pháp ngăn chặn tình trạng lợi dụng chủ trương của Chính phủ. Bởi vì nếu cán bộ địa phương không đủ lập trường, nhận tiền “chung chi”, có thể sẽ bị ngả theo giới đầu cơ, cò đất thì tình trạng mua bán như trên sẽ diễn ra khắp nơi làm rối loạn trở lại thị trường BĐS.

Người nghèo khó có cơ hội được ở trong những chung cư khang trang như thế này. Vì vậy tình trạng đầu cơ, mua bán lòng vòng đẩy giá lên cao. Ảnh: Đ.V.

Nhà dự án không hấp dẫn người dân

Ngoài việc mua bán theo kiểu tự thỏa thuận như trên trong các địa bàn dân cư, thì tình trạng thị trường BĐS ở TP.HCM đến giờ này vẫn đóng băng gần như tê liệt. 6 tháng đầu năm 2005, lượng giao dịch BĐS ở siêu thị địa ốc ACB giảm 53% so với năm trước. Các công ty giao dịch khác như Him Lam, Hoàng Quân… đều giảm mạnh.

Các dự án được giao đất cũng lâm vào tình trạng tiến thoái lưỡng nan. Ngoài việc không đủ vốn để thực hiện dự án, giá nhà cao người dân không mua nổi nên không góp tiền, trên thực tế còn có một nguyên nhân nữa, là bản thân dự án không có sức hấp dẫn. Chẳng hạn, trong 7 tháng đầu năm 2005, thành phố ký quyết định giao đất cho 113 dự án, với tổng diện tích 175ha. Như vậy, tính bình quân một “khu đô thị” chỉ có 1,54ha! Với một diện tích như vậy thì làm sao có không gian đô thị rộng rãi, môi trường thuận lợi, cơ sở hạ tầng như ý muốn!

“Chính vì với phương thức giao đất như trên, đã dẫn tới dự án phát triển tự phát, không tập trung theo định hướng, do đó Nhà nước cũng không có kế hoạch đầu tư tập trung cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, môi trường sống thiếu trật tự an ninh, thiếu việc làm... nên không tạo động lực để dự án triển khai đưa nhanh vào khai thức kinh doanh. Từ đó BĐS, nhất là nhà ở, sẽ không thu hút được người có nhu cầu mua để ở” - Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM nhận định.

Cũng vì vậy mà mà thời gian qua hầu hết các dự án chỉ dừng lại ở mức đầu tư cơ sở hạ tầng rồi bán nền để người mua tự xây dựng. Trong khi đó người mua lại là giới đầu cơ mua đi bán lại. Vì vậy mà nhiều dự án được giao đất 4-5 năm vẫn chưa có người xây nhà để ở. Chỉ có khoảng 30% số nền nhà trong tổng lượng giao dịch được xây dựng, còn các lô đất được mua đi bán lại lòng vòng. Trong số lượng đã xây dựng, cũng chỉ có khoảng 30% được sử dụng là mua để ở, còn lại số nhà này cũng tiếp tục mua đi bán lại. Vì vậy, giá nhà đất được đẩy lên cao, chứ giá trị thực không có.

Ngoài việc Nhà nước trực tiếp giao đất hoặc cho thuê để đầu tư kinh doanh BĐS, từ năm 2003 đến nay ở TP.HCM còn áp dụng phương thức chuyển giao quyền sử dụng đất của Nhà nước cho các nhà đầu tư theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất. Trong hai năm 2003 và 2004 thành phố đã tổ chức đấu giá các khu đất tổng cộng 61,5ha. Năm 2005 dự kiến đấu giá 463,5ha, nhưng do quy định 181 cấm phân lô bán nền nên ngân hàng hạn chế cho vay vốn, doanh nghiệp không có vốn làm dự án, trong khi đó nhà đầu tư nước ngoài không được tham gia, nên việc đấu giá chưa đem lại hiệu quả.

Nhà cho người nghèo: giải pháp đúng hướng

Bộ trưởng Mai Ái Trực: "Nhà đất mua bán lòng vòng thì GDP sinh ra từ đâu?" Đ.V.

Trong lần cùng vào làm việc với đoàn kiểm tra tại TP.HCM, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Mai Ái Trực cho rằng: Theo các giải pháp của TP.HCM kiến nghị để kích hoạt lại hoạt động của thị trường BĐS, thì giải pháp cho phân lô bán nền ở những vùng xa, ngoại thành vẫn không phải là giải pháp căn cơ, hiệu quả. Bộ trưởng cho rằng, việc phân lô hộ lẻ sẽ làm hỏng mục đích xây dựng thành phố có bộ mặt kiến trúc tổng thể đẹp và hài hòa. “Mua bán lòng vòng như trên thì GDP sinh ra từ đâu? Rõ ràng là không sinh ra một nguồn lợi nào cả, mà chỉ đẩy giá ảo tăng lên làm ngưng trệ thị trường BĐS” - Bộ trưởng nói.

“Nếu để tình trạng đóng băng kéo dài, sẽ có nhiều doanh nghiệp bị phá sản”, ông Trần Thế Ngọc, Giám đốc Sở tài Nguyên và Môi trường TP.HCM cảnh báo.

Tại nhiều buổi thảo luận, nhà quản lý và các DN ở TP.HCM đã chỉ ra được “thủ phạm” chính là do thiếu cơ chế vay vốn ngân hàng. Theo ông Nguyễn Phụng Thiều, Giám đốc Công ty cổ phần địa ốc Sài Gòn - Gia Định, cho rằng nếu DN có điều kiện vay vốn ngân hàng, dự án sẽ được triển khai nhanh hơn, và nếu ngân hàng cho vay mua nhà trả góp dài hạn 20-30 năm, thì người nghèo cũng có điều kiện mua nhà. Đây là mấu chốt để kích hoạt thị trường BĐS trở lại nhưng có trật tự, quy củ, chứ không mất trật tự như giải pháp phân lô bán nền.

Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM đưa ra các giải pháp là cho phép nhà đầu tư được chuyển nhượng dự án sau khi đã đầu tư cơ sở hạ tầng, để giúp cho việc huy động vốn trong các nhà đầu tư khác. Trong quá trình giải tỏa mặt bằng, khi giải tỏa đạt một khối lượng công việc nhất định, DN được cấp sổ đỏ để đi vay vốn ngân hàng tiếp tục thực hiện dự án. Để giảm áp lực tài chính cho DN, việc đóng tiền sử dụng đất cần được chia làm nhiều lần và cho ghi nợ, vì hiện tại theo khung giá đất mới, nên nếu DN phải đóng đủ một lần ngay từ đầu thì không còn vốn để triển khai dự án. Vì thế, đi song song với giải pháp này là TP.HCM sớm hình thành thị trường vốn, bằng cách đa dạng phương thức huy động vốn.

Bên cạnh các giải pháp trên, theo sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM, thành phố cần phát triển quỹ đất xây dựng, sớm hoàn tất quy hoạch chi tiết các khu vực phát triển, đầu tư cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội… để giúp người dân và doanh nghiệp có điều kiện xây dựng.

Theo các doanh nghiệp, nhu cầu nhà ở hiện nay chủ yếu là đối tượng người nghèo, dân nhập cư. “Người giàu có nhà ở hết rồi. Chỉ người nghèo là không có nhà ở. Nhưng người nghèo không mua nổi nhà thì làm sao có thị trường BĐS?” - Ông Nguyễn Phụng Thiều nói. Vì vậy, ban hành chính sách nhà ở trả góp, cho thuê, là giải pháp cơ bản và lâu dài, vừa giải quyết tình trạng nhà ở, vừa thúc đầu thị tường BĐS phát triển bền vững, lành mạnh và đúng hướng.

• Đặng Vỹ