“Hàng trăm doanh nghiệp BĐS sẽ sụp đổ”!

Thị trường BĐS đã đến hồi nguy cơ, như phản ảnh của các doanh nghiệp? Ảnh: Đ.V.

Quá bức xúc nên khi mới vào đầu cuộc họp, ông Nguyễn Phụng Thiều, Giám đốc Công ty cổ phần địa ốc Sài Gòn - Gia Định nói ngay: “Xin thưa anh Võ, tôi cho rằng chúng ta đừng vì con chuột mà làm vỡ lọ hoa. Nếu lĩnh vực BĐS xảy ra biến cố, thì cả nền kinh tế cũng không ổn”.

Ông Thiều nói rằng, tình trạng ngưng đọng của thị trường BĐS hiện nay không phải là do cấm phân lô bán nền, mà do cơ chế tài chính của ngân hàng đã khó hơn trong việc cho DN vay vốn. Trước đây, khi người dân và DN ký hợp đồng mua bán đất là đã được cầm cố thế chấp, nhưng nay không thể được nữa.

“Phải có cơ chế ngân hàng rõ ràng. Nếu không, phát hành trái phiếu bao nhiêu cũng không đủ” - ông Thiều bức xúc nói khẩn thiết trong cuộc họp.

Ông Nguyễn Văn Khởi - Tổng giám đốc Công ty đầu tư - kinh doanh nhà Sài Gòn (INTRRESCO) bày tỏ lo lắng và bức xúc không kém. Ông nói rằng, các cơ quan cho vay tài chính đã ra thông báo không cho DN vay nữa, vì sợ rủi ro. “Ngân hàng phong tỏa hết rồi, DN biết lấy vốn đâu ra để làm, mà nếu chậm triển khai dự án, thì lại bị thu hồi. Nhà nước phải tháo gỡ tình trạng này, nếu không thì sắp tới đây tình hình sẽ còn tệ hơn rất nhiều, hàng ngàn DN sẽ sụp đổ”.

Ông Khởi so sánh với Phú Mỹ Hưng: “Nhà nước ta góp đất, họ vay tiền, làm có lãi rất lớn”. Rồi hỏi: “Sao Nhà nước mình không lo cho DN như với Phú Mỹ Hưng, mà xưa nay DN phải tự lội tự bơi vô cùng cực nhọc? Sao họ làm được mà ta không làm được? ”.

Cả hai vị Giám đốc có một đề nghị như nhau: “Đề nghị phải có cơ chế ngân hàng rõ ràng!”.

Khốn khổ sổ đỏ!

Ngoài sự "phong tỏa" của ngân hàng, các DN thêm một lúng túng khác, là phải hoàn thành giải phóng mặt bằng mới được cấp giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất, lúc đó mới vay được tiền ngân hàng. Quy định này đã khiến nhiều DN khó khăn. Điều DN cần là được cấp Chứng nhận quyền sử dụng đất sớm để vay ngân hàng tiếp tục thực hiện dự án.

Bên ngoài hành lang cuộc họp, ông Huỳnh Trương Phất, Phó TGĐ Công ty cổ phần Kiến Á, nói: “DN bỏ tiền ra đền bù giải phóng mặt bằng, tiếp tới phải nộp tiền sử dụng đất cả trăm tỷ nữa, còn tiền đâu để thực hiện dự án?”.

Ông Thiều nói, như con gái lấy chồng mà không yêu, Nghị định 181 rõ ràng DN phải theo nhưng không nhiệt tình hào hứng lắm. “Chôn vốn quá anh Võ ơi! Anh gỡ được việc này thì anh khỏi cần đi tu” - ông Thiều kêu gọi!

Còn ông Khởi thì bức xúc nói: "Ta nặng về Luật, về vĩ mô quá, mà thiếu thực tiễn nên làm cho DN quá cực. Rồi vì vậy nên sợ sai, sợ đụng, cơ quan nào, ngành nào cũng vẽ cái vòng tròn và đứng thủ trong đó, DN không biết kêu đâu. Sắp tới đây làm xong mấy việc rồi tôi xin nghỉ chuyển sang làm việc khác, làm việc này tôi thấy khó khăn, cực khổ quá!".

Ông Khởi cũng cho rằng, tình trạng thị trường BĐS đóng băng hiện tại không phải do cấm phân lô bán nền, mà do quản lý kém: “DN không có một xu nhưng Nhà nước vẫn cấp cho hàng trăm mẫu đất, mà không không hỗ trợ giấy đỏ để vay ngân hàng thì lấy gì để  làm, nên đóng băng là phải”.

“Nếu chúng tôi đủ giấy tờ thì chúng tôi cần gì các anh nữa!”. Hai ông Giám đốc, INTRESSC và Sài Gòn - Gia Định lại lần phát biểu y như nhau. Ông Thiều đề nghị: Khi giải phóng được 50%, 80%, thì Nhà nước cấp sổ đỏ cho diện tích đó để DN còn có cái mà xoay trở vay vốn.

Sở dĩ có kiến nghị này vì hầu hết các dự án khi DN giải phóng mặt bằng, vẫn vướng một số trường hợp không thỏa thuận được. Nếu vì quy định phải hoàn thành giải phóng mặt bằng mới cấp sổ đỏ, thì rất khó khăn cho DN.

Trả lời DN, Thứ trưởng Đặng Hùng Võ cho rằng, việc cấp sổ đỏ chậm là do Sở Tài nguyên và Môi trường: “Giấy đỏ được viết từ khi ra quyết định giao đất và khi DN đã thỏa thuận nghĩa vụ tài chính xong thì trao”.

Thứ trưởng Đặng Hùng Võ trả lời kiến nghị của doanh nghiệp. Ảnh: Đặng Vỹ.

Giá đất nông nghiệp còn quá thấp

Hiện tại TP.HCM có kiến nghị nếu khối lượng giải phóng mặt bằng đạt 80%, thì phần còn lại Nhà nước sẽ hỗ trợ DN thu hồi. Hộ nào không chấp hành sẽ cưỡng chế. Nhưng Thứ trưởng Đặng Hùng Võ cho rằng, làm như vậy là không phù hợp, mà phải theo một cơ chế, hoặc là thỏa thuận, hoặc là thu hồi.

Thứ trưởng Đặng Hùng Võ cho rằng, việc TP.HCM bắt DN phải tự đi thương lượng như vậy không đúng tinh thần Nghị định 181, mà ông dùng chữ là “trái luật”. Theo ông trường hợp quy hoạch khu chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn, thì Nhà nước phải thu hồi đất.

Tiến sĩ Đỗ Thị Loan, Tổng thư ký Hiệp hội BĐS TP.HCM thắc mắc: “Nhưng như vậy các địa bàn quận 9, quận 2, có thuộc quy hoạch chỉnh trang đô thị?”, Thứ trưởng trả lời rằng trên bản đồ đường quy hoạch đến đâu thì thu hồi đến đấy.

Trả lời về trường hợp tiến sĩ Đỗ Thị Loan nêu ra là có dự án liền kề nhau có giá bồi thường khác nhau, thậm chí trong cùng một dự án mà giá bồi thường cũng khác, Thứ trưởng Đặng Hùng Võ nói rằng, vì vậy nên phải làm theo cách, làm thế nào để khi Nhà nước thu hồi thì người dân cũng được bồi thường giá tương đương giá như thị trường.

Ông cho rằng, để mức giá nông nghiệp thấp, cả người dân và chính quyền đều không có lợi. Giá đất  đưa ra là để tính thuế là chính, căn cứ trên khả năng sinh lợi. Mà trồng lúa thì không thể sinh lợi cao - ông nói. "Vì vậy, khi bồi thường giải phóng mặt bằng, Luật vẫn cho chế độ mở là tùy trường hợp, vị trí đất, có thể điều chỉnh giá lên sao cho phù hợp" - ông Võ nói. Tuy nhiên Thứ trưởng cũng công nhận rằng trong giai đoạn này việc điều chỉnh giá đất nông nghiệp tăng lên chưa thể thực hiện được.

Thứ trưởng Đặng Hùng Võ cũng công nhận ý kiến của ông Trương Công Thuyên, Giám đốc điều hành công ty Him Lam, khi chỉ ra quy định trong Nghị định: "Giá đất phù hợp với giá thị trường trong điều kiện bình thường" là không rõ nghĩa. Ông Thuyên cho rằng, "điều kiện bình thường" là khái niệm mơ hồ, không thể hiểu được là như thế nào. "Điều kiện bình thường phải là đáp ứng cho đại đa số nhân dân, dù không "sốt". Nhưng đằng này không đáp ứng được, thì vẫn không gọi là bình thường" - ông Thuyên nói.

Ông Thuyên cũng nói rằng, Nhà nước thu tiền DN sử dụng đất theo khung giá ban hành, còn khấu trừ tiền đền bù giải tỏa theo giá đất nông nghiệp, sẽ khó khăn cho DN, vì thực tế DN bồi thường cho dân cao hơn nhiều lần khung giá đất nông nghiệp. "Như vậy, không khác gì DN hai lần đóng tiền, quá cao không thể chịu đựng nổi".

Chuyển nhượng dự án, làm nhà cho người thu nhập thấp và tái định cư

Hầu hết các DN đều đề nghị cho phép chuyển nhượng dự án. Ông Lê Hoàng Châu nói rằng quy định của ta rất không thực tế. Trong khi nước ngoài có những công ty chuyên làm một loại công việc, thì ở ta Nhà nước ta lại buộc DN phải làm tất cả từ khâu đầu tiên là giải phóng mặt bằng đến khâu cuối cùng là có sản phẩm nhà. Điều đó khiến DN thiếu vốn thực hiện dự án, vì không phải DN nào cũng làm tốt tất cả mọi công việc.

Ông Võ Hoài Nam, trưởng phòng Quy hoạch Sử dụng đất Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM, cũng có quan điểm: "Nhà đầu tư bỏ tiền ra, nhưng sau đó gặp khó khăn về vốn, sao không cho chuyển nhượng mà lại thu hồi"?

Các DN đề nghị, Nhà nước cho phép chuyển nhượng dự án thành phần sau khi đã xây dựng xong cơ sở hạ tầng, không nên dùng biện pháp hành chính thu hồi. Thực chất đây là chuyển nhượng vốn dự án.

Một lĩnh vực mà theo các công ty kinh doanh cho rằng, nếu giải quyết được, sẽ làm cho thị trường BĐS vận động tốt, phá vỡ đóng băng, đó là nhà tái định cư và nhà cho người thu nhập thấp. Ông Lê Hoàng Châu, Giám đốc công ty Xây dựng - Điện Sài Gòn, cho rằng giải quyết được điều này là giải quyết vấn đề căn căn cơ của thành phố, vì đây là nhà ở cho số đông,  nhu cầu rất lớn.

Hiện nay, người thu nhập thấp khó có thể mua được  nhà tại thành phố. Ông Thiều phân tích: căn nhà cho người thu nhập thấp 300 triệu, ban đầu người dân trả 30% có khả năng được, nhưng không trả nổi tiền hàng tháng. Ông Thiều đề nghị Nhà nước phải có chính sách, để mọi người dân mua được nhà ở. Tuy nhiên làm thế nào để có sản phẩm và có cơ chế để người dân được mua nhà, lâu nay vẫn cứ bàn tới bàn lui chứ không đáp ứng được bao nhiêu.

Trước sự chậm trễ này, ông Thiều thốt lên: “Làm cho Nhà nước thì dễ, các anh làm ào ào. Còn làm cho dân khó quá, thì các anh mặc kệ. Các anh nói lo cho dân, thì lo bằng hành động đi. Anh Võ lo đi. Anh ăn lương của dân thì phải lo cho dân!”.

Sẽ có Luật Đất đai mới sau 2010

Thứ trưởng Đặng Hùng Võ công nhận, tình hình khó khăn thời gian qua đúng là có nguyên nhân từ những quy định của Nghị định 181. Ông ghi nhận và hứa sẽ trao đổi lên Chính phủ. Ông Võ công nhận việc quy hoạch giữa Trung ương - địa phương - Bộ ngành như đất đai và giao thông… chưa có sự phối hợp chặt chẽ. Chính sách về thị trường BĐS cũng còn khập khiễng nên khó khăn nhiều cho doanh nghiệp.

Ông Võ cho biết, Luật Đất đai 2003 chỉ áp dụng trong giai đoạn này, còn sau năm 2010 sẽ xây dựng bộ Luật đất đai mới, phù hợp hơn, lâu dài hơn. Hiện tại, Chính phủ sắp sửa ban hành Nghị định sửa đổi, trong đó đã nắm bắt những vướng mắc thời gian qua.

Ông Võ khẳng định, một nền kinh tế phát triển dù tốt, nhưng trên cơ sở lòng dân không thuận, thì chắc chắn sẽ không bền vững. Thứ trưởng đồng ý với nhận xét của Tổng giám đốc INTRESCO, là các nhà hoạch định thiếu cơ sở thực tiễn nên có xảy ra những bất cập, tuy nhiên ông cho rằng, một số vấn đề căn bản về vĩ mô vẫn phải giữ.

• Đặng Vỹ