Thị trường ngầm chiếm trên 80% các giao dịch về nhà đất.

(VietNamNet) - Một Việt kiều Australia khi góp ý Luật Đất đai sửa đổi đã viết: ''Tôi muốn mua một ngôi nhà cho người thân ở Hà Nội mà không dám, một miếng đất ở ngoại thành giá 1,5 tỷ đồng, tương đương với 150.000AUD, bằng giá một miếng đất 700m² ở Melbourne trong khi thu nhập bình quân của người dân ở đây hơn người Việt Nam 50 lần!''. 

Giá nhà đất ''bong bóng'', 80% giao dịch ''ngầm''

Theo TS Trần Du Lịch, (Viện trưởng Viện Kinh tế TP.HCM), qua hai đợt sốt đất năm 1999 và 2001 thì yếu tố đầu cơ đã thể hiện rất rõ. Tại TP.HCM có khoảng 1.500 doanh nghiệp kinh doanh trong lĩnh vực hạ tầng và bất động sản (BĐS), hàng nghìn doanh nghiệp lao như thiêu thân vào lĩnh vực kinh doanh này. Kinh doanh BĐS trong một số giai đoạn trở thành siêu lợi nhuận, trong đó yếu tố tâm lý của đông đảo các nhà đầu tư không chuyên nghiệp cũng tác động đến sự tăng đột biến này. Khi giá cả tăng, các nhà đầu tư, các doanh nghiệp, thậm chí cả những người dân có khả năng tài chính cũng bị thu hút gây ra hiện tượng mua đi bán lại một BĐS làm cho mức cầu tăng vọt và tạo ra một vòng xoáy về giá cả.

Thị trường BĐS ở Việt Nam mới hình thành nhưng phát triển tự phát và có nhiều biến động. Vẫn theo ông Lịch, ''không thể coi BĐS hiện nay là bình thường được vì đã vượt qua giá trị thực của nó. Có thể báo động thị trường BĐS tại các thành phố lớn ở Việt Nam đang trong tình trạng bong bóng''. Giá cả BĐS ở nước ta đang ở mức cao so với các nước trên thế giới. Một căn nhà phố Hàng Gai (Hà Nội) được giao dịch qua ACB với giá 45 cây vàng/m², tức là khoảng 300 triệu đồng/m², nếu căn nhà phố này có diện tích 100m² thì giá sẽ là 30 tỷ đồng.

''Giá cả BĐS nhà đất ở nước ta vào loại cao nhất so với các nước trên thế giới'' - Bộ trường Bộ Xây dựng Nguyễn Hồng Quân nhận định như vậy khi so sánh tương quan giữa thu nhập quốc dân và thu nhập cá nhân về giá cả BĐS nhà đất ở nước ta giai đoạn 1990 đến nay. Cũng theo ông Quân thì: ''Qua đánh giá thực tế cho thấy thị trường ngầm chiếm trên 80% tổng số giao dịch về BĐS nhà đất''. Tại các nước công nghiệp, kinh tế bất động sản chiếm 20-30% GDP. Trong khi đó, tại Việt Nam, khái niệm thị trường bất động sản và kinh tế bất động sản chưa được hình thành và chưa được đưa vào cân đối chính thức trong điều hành kinh tế vĩ mô.

Ở Việt Nam thị trường bất BĐS, đặc biệt BĐS nhà đất chủ yếu là thị trường ngầm nên mặt tích cực chưa thấy đâu mà mặt tiêu cực thì lộ rõ: tỷ lệ giao dịch ngầm cao (70-80%); mất cân đối về cung-cầu (những BĐS mà cung vượt cầu thường được hình thành từ vốn NSNN hoặc có nguồn gốc từ NSNN); thị trường nóng, lạnh thất thường, giá cả nhiều biến động thất thường (tồn tại hai giá do Nhà nước quy định và giá thị trường)... dẫn đến đất bỏ hoang phí trong xây dựng cơ bản, lãng phí nghiêm trọng trong đầu tư xã hội. Khoảng 70-80% số hộ ở thành thị chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận sở hữu nhà.

Đất đai có bốn cái ''nhất''

Theo TS Đặng Đức Đạm (Phó Ban thường trực Ban nghiên cứu của Thủ tướng) thì đất đai ở Việt Nam hiện nay có nhiều cái ''nhất'': tài sản lớn nhất (đất đai là tài sản có giá trị lớn hơn nhiều so với tài sản của tất cả các doanh nghiệp nhà nước cộng lại), tham nhũng nặng nhất (tham nhũng chủ yếu là nguồn đất đai và đầu tư của Nhà nước), khiếu kiện nhiều nhất (đại bộ phận khiếu kiện là về nhà đất), rào cản cao nhất (thủ tục đất đai là rào cản khó vượt qua nhất đối với cả đầu tư trong nước và nước ngoài.

Vẫn theo ông Đạm thì để tình trạng quản lý đất đai như hiện nay không những Nhà nước bỏ phí nguồn lực rất lớn mà làm cho bất công và bất bình xã hội tăng lên, đất đai trở thành đối tượng màu mỡ của tham nhũng và hối lộ. Giải quyết vấn đề đất đai không chỉ tạo thêm nguồn thu ngân sách mà còn có ý nghĩa chính trị xã hội rất lớn. Mấu chốt là đất đai không được quản lý như một tài sản, một hàng hóa đặc biệt vẫn do cơ quan hành chính giao hoặc cho thuê theo kiểu ban phát, xin-cho chứ không do các doanh nghiệp quản lý và kinh doanh. Có ý kiến khác cho rằng, vấn đề sở hữu chưa được giải quyết một cách rành rẽ thì việc đổi mới quản lý và chính sách đất đai sẽ ''dậm chân tại chỗ''.

Hai đợt sốt nóng là 1992-1993, 2001-2002 không trùng với thời kỳ phát triển kinh tế nhanh nhất của Việt Nam. Sau cơn sốt tạo mặt bằng giá mới và hầu như không giảm. Tác hại của biến động thị trường BĐS đến nền kinh tế rất lớn. TP. HCM năm 2001 có trên 1.000 dự án đầu tư hạ tầng khu dân cư với diện tích khoảng 6.000ha với số vốn không dưới 6 tỷ USD nhưng phần lớn diện tích đất là để trống chưa xây dựng nhà và hạ tầng hoàn chỉnh cho thấy sự lãng phí ghê gớm nguồn lực xã hội, trong khi những người có nhu cầu thực sự về nhà ở lại ít có cơ may được đáp ứng do giá nhà đất vượt quá xa khả năng của họ.

TS Đặng Đức Đạm nhận định: ''Việc giao toàn bộ việc quản lý, giao và cho thuê đất cho cơ quan hành chính trong hoàn cảnh cụ thể ở Việt Nam không hợp lý vì bản thân bộ máy thành thể chế (quy phạm pháp luật - cơ chế thực hiện - các tổ chức bộ máy) thì cái yếu nhất tại Việt Nam chính là các tổ chức bộ máy. Cải tổ bộ máy là điều khó nhất không chỉ ở Việt Nam vì Nhà nước phải tự cải tổ mình. Sự lúng túng trong hoạch định chính sách đất đai thời gian qua cũng một phần do không tách bạch quản lý hành chính và quản lý kinh doanh đối với đất đai. Thị trường BĐS sẽ không thể nào hoạt động được chừng nào vẫn do các cơ quan hành chính giao và cho thuê như hiện nay''.

Xây dựng ''luật chơi'' cho thị trường bất động sản

Theo ý kiến của một số chuyên gia, hiện đất đai chỉ có thị trường sơ cấp (giao đất, cho thuê đất giữa Nhà nước và các tổ chức, cá nhân) còn thị trường thứ cấp (nơi mua đi bán lại nhà đất giữa các tổ chức, cá nhân) thì buông lỏng và không quản nổi. Do đó, thị trường thứ cấp đòi hỏi tạo lập mới nhiều yếu tố: hợp thức hoá chủ thể sở hữu ''hàng hoá'' bất động sản, tạo lập thể chế cho các tổ chức tư vấn môi giới, quy định hệ thống thông tin trong thị trường BĐS, điều chỉnh lại mô hình quản lý của các sơ quan quản lý nhà nước trong giao dịch BĐS, chế tài nghiêm khắc xử lý vấn đề chuyển nhượng nhà đất ''trao tay'' khi có tranh chấp... Quy định rõ ràng như vậy sẽ cho phép hình thành thị trường chính thức về BĐS dưới sự quản lý và điều tiết của Nhà nước, khắc phục được các giao dịch qua thị trường ngầm.

Để thị trường BĐS có nhiều hàng hóa cần khẩn trương hoàn thành việc lập hồ sơ địa chính, khẩn trương cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nhất là đất khu đô thị và đất khu dân cư nông thôn. Trong đó, hai giải pháp để đẩy nhanh tốc độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giảm bớt các thủ tục xem xét, thẩm định của cơ quan nhà nước các cấp; nếu được UBND xã, phường, thị trấn xác nhận là đất đã sử dụng và không có tranh chấp thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

TS Nguyễn Văn Lịch, Viện trưởng Viện nghiên cứu thương mại (Bộ Thương mại) cho rằng: Cần bãi bỏ quy định bắt buộc các bên không phải là Nhà nước tham gia giao dịch trên thị trường BĐS phải tuân thủ khung giá quy định của Nhà nước; cần hình thành và đưa vào hoạt động các trung tâm thẩm định giá (không phân biệt công, tư) dưới các công ty tư vấn giá đất và các công trình gắn liền với đất hoạt động theo một quy chế chung và đáp ứng các nhu cầu sử dụng giá khác nhau theo nguyên tắc hưởng phí dịch vụ; đối với các lô đất có vị trí thuận tiện, nhiều lợi thế, cho phép chính quyền địa phương thực hiện đấu giá, đấu thầu công khai quyền sử dụng đất nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất và tăng thu ngân sách.

Theo ông Lịch, Luât Đất đai sửa đổi hiện nay quy định giá do Nhà nước quy định sát với giá thực tế là không khả thi vì giá đất hiện nay đang có tính đầu cơ, quá cao không sát với giá trị thực sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến việc phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp, chi phí đền bù giải toả thực hiện các dự án trở thành gánh nặng quá sức đối với Nhà nước và các nhà đầu tư. Tuy nhiên, ông Lịch cho rằng, Nhà nước cần định hướng về giá đất, bên cạnh việc hình thành và phát triển các trung tâm định giá BĐS để phục vụ nhu cầu giao dịch khác nhau của thị trường.

Đa số ý kiến cho rằng, một trong những việc làm thiết thực nhất thúc đẩy thị trường BĐS phát triển lành mạnh là cần xúc tiến xây dựng và ban hành Luật BĐS. GS.TSKH Lê Đình Thắng Giám đốc Trung tâm đào tạo địa chính và kinh doanh BĐS Trường ĐH KTQD) nhận định: ''Do chưa có luật nên việc điều chỉnh các quan hệ liên quan đến đất đai và BĐS khác phải dựa vào nhiều văn bản pháp quy về Luật Đất đai và các nghị định thông tư có liên quan, không tránh khỏi sự trùng chéo và gây nhiều khó khăn trong tổ chức thực hiện. Ban hành sớm Luật Kinh doanh BĐS sẽ tạo môi trường pháp lý thông thoáng cho sự hình thành và phát triển của thị trường BĐS''.

• Kiều Minh